文/乐居财经 徐酒眠

(资料图片仅供参考)

三度递表，三次失效，有人形容等待万达商管上市就像是等待戈多。

第三次招股书失效近一个月了，曾表示"会尽快按香港联交所要求更新提交申报材料"的万达商管，还没有在港交所再次递交新的IPO文件。而回顾此前两次递表失效后，万达商管完成新的招股书陈表速度分别是2天内和4天内。

此番迟迟，市场不安情绪明显增加，各种传闻和消息不断涌出。

前有爆料称万达商管业绩疑似注水，在租金收纳、出租率、客流量等数据上动手脚；后有消息说万达将大规模裁员，涉及比例达30%以上；现在又有万达拟出售江浙沪20家购物中心，以回笼资金缓解压力的消息……

真真假假，万达方在筹备新招股书的同时，还要抽空回应各种传闻，集团从上到下大概都已经是忙得焦头烂额了。

而再看同样有过两度递表、两度失效的龙湖智创生活，则从容许多。其招股书在今年1月6日再度"失效"后，龙湖方面至今尚未有新的动作。

"保持关注，保持主动性，不着急，顺势而为"，在三月份的业绩发布会上，龙湖集团执行董事兼首席财务官赵轶重申，"不会为了谋求一个短期的上市资格而丧失（把握）上市的主动性"。

焦灼的万达商管与自在的龙湖智创生活，形成鲜明对比。

对此，有分析人士表示，这背后很大一部分原因其实是在于战投。万达商管背负与战投们的对赌，有上市时间表的限制；而龙湖集团分拆物业并没有引入战投，因此可以按着自己的节奏来推进上市。

战投图谱

上市前引入的战略投资者们，正在"逼着"万达商管尽快完成IPO进程。一定程度上，这的确是让万达商管失去了把握上市节奏主动性的机会。

不过，在上市前引入战略投资者，也有诸多客观存在的益处，比如改善股东结构、建立起有利于上市的员工激励制度、引入战略资本帮助企业迅速扩大规模、捆绑战略投资人获取发展资源，等等。

房企分拆物业上市的过程，也是如此。市场最火热的时候，许多物企递交招股书时有战略投资、公开招股前有基石投资者，多方保驾护航，国际配售和公开认购阶段有数十倍、百倍，甚至千倍的超购。

不过紧随分拆物业上市的风口关闭，战投、基石也在递表和过会招股的物企中大撤退了。

以今年递表的两家物企为例，众安智慧生活与深业物业均没有在首次公开发行前引入投资者。

今年内上市的润华服务，虽然有引入一位为谢浩的战略投资者，不过其带来的投资额并不多，招股书披露其注入的总金额约为127万港元，折合人民币109.68元。启动全球招股前，润华服务也引入了济南市槐荫区发改委旗下的济南槐荫城建投资集团作基石投资者，认购4000万元的发售股份。

而往前追溯，2020年上市的物企，基本都拉来了一位或多位战略投资者，其中不乏红杉资本、阳光融汇资本、中信资本、阿里、腾讯明星玩家。而基石投资者中，IDG资本、高瓴资本、雪湖资本等全球知名的基金机构身影，在多家物企中出现。

梳理上市物企的战投图谱，2021年开始，上述基金机构、互联网巨头们，就鲜少再出现在物企招股书中了。部分物企虽然也拉来了战投，但阵容与带来的投资金额都不算大。

对赌压力

在此背景下，王健林为万达商管拉来的战略投资者可谓群星闪耀。

递交首份招股书之前，2021年7月开始，万达商管陆续引入多家战略投资者助阵。

其中包括马化腾的腾讯、马云的蚂蚁科技集团、中信资本、招商局、星匠、合众人寿、郑裕彤家族、PAG（太盟投资集团）等22位投资者，合计买入了万达商管21.15%股权，合共带来了超380亿元的投资资金。

上一次能拉来这么多战投披挂上阵的还是许家印的恒大物业。2020年8月，中国恒大公布为恒大物业引入战略投资者名单，其中包括华人置业创始人刘銮雄的妻子、华人置业执行董事陈凯韵，以及中信资本、腾讯控股、周大福、阿里巴巴的云峰基金等14家，合共带来235亿港元的融资。

万达商管的战投名单，将许多已经在物企中撤退的明星投资者重新拉了回来，创下了当年内最大规模的上市前融资之一，也为万达商管照亮了回港之路。

不过天下熙熙，皆为利来。王健林与战投们也签署了两份对赌协议：其一是关于上市时间，承诺于2023年底完成上市，否则万达有义务回购约300亿元的股份；其二是关于业绩，2021年至2023年，万达商管实际净利润分别不低于51.9亿元、74.3亿元及94.6亿元，否则将进行股份回购以及现金赔偿。

背负着巨大的赌注，万达商管在上市时间方面也的确有着较强的迫切性。

此外，还有市场消息表示，万达集团今年还面临偿还13亿美元银行贷款的压力。而若是万达商管未能在5月8日前完成赴港上市，贷方有权要求万达集团提前全额偿还。

不过在最近一次招股书失效前，万达集团已与境外债权人取得约定，将万达商管的上市日期推迟至今年11月30日。

虽然惊险度过了这一关，但市场对万达商管的担忧仍在蔓延。因为无论是哪一个上市时限承诺，留给万达商管的时间都不多了。

而有房地产行业分析师表示，"现在万达商管上市有难度，且时间紧迫，如果未能在2023年完成上市，其将面临巨额股份回购以及到期债务的压力，因此预计万达方面会做好相应预案。"

事实上，与战投签署对赌协议在企业预备上市阶段并不少见。

此前世茂服务也与其背后的战略投资方红杉资本和腾讯订立过业绩对赌承诺：截至2021年底，世茂服务经审核净利润不少于11.7亿元、经审核综合收益不少于81亿元，否则世茂服务或世茂集团将向战投转让额外股份或支付赔偿金额。

凭借上市融资收并购与发力外拓，世茂服务最终踩线完成了对赌协议。

数据显示，世茂服务2021年实现收入83.4亿元，同比增长66%；对应毛利23.9亿元，同比增长51.5%；录得净利润12.2亿元，同比增长68%。

世茂服务已经在前打了样，万达商管是否也能如期完成对赌呢？

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