作者 严跃进 易居研究院研究总监

近期，房地产库存(取得预售许可证但没有出售的住宅项目，包括期房和现房)指标出现了积极信号，即51个月以来，百城库存规模首次出现同比下降态势。百城库存的最大压力期已经过去，这充分体现出各地购房政策是积极有效的。

【资料图】

百城库存规模51个月来首次下降

截至2023年2月底，全国100个城市新建商品住宅库存总量为51181万平方米，环比减少2.4%，同比减少0.2%。在过去连续50个月库存规模同比正增长情况下，当前库存数据首次出现同比下降态势。

显现该走势有很多原因，包括2月新盘供应相对较少、市场交易数据好于预期等。总体上说，库存数据首次出现同比下降，具有非常强的信号意义。而库存规模同比增速的走势，

也体现出近期各大城市积极的销售行情。

图1 100城新建商品住宅库存面积

数据来源：CRIC、易居研究院

图2 100城新建商品住宅库存面积同比增速

数据来源：CRIC、易居研究院

2023年2月，全国100个城市新建商品住宅库存去化周期(存销比)为18.9个月，这也意味着市场消化完这些库存需要18.9个月时间，即超过1.5年。按行业过往发展经验，该数据还是略偏高预警，我们认为本质上不必悲观，因为未来一段时间房地产市场的销售数据有进一步改善空间。

图3 100城新建商品住宅存销比

数据来源：CRIC、易居研究院

从研究数据来看，当前三线城市去库存压力最大。2023年2月，百城当中的一、二、三四线新建商品住宅存销比分别为13.2、17.9和21.5个月。横向对比看，一线城市去化周期相对较好，二线居中，三四线城市周期相对最大。纵向对比看，一线城市在近期压力略有提升，二线、三四线城市略有缓和，其中一个主要原因是此类城市过去有一波积压的购房需求被积极释放，利于去化周期指标改善。

图4 一、二、三四线城市新建商品住宅存销比

数据来源：CRIC、易居研究院

政策到位促使库存压力释放

鉴于1-2月份销售市场数据，我们认为，库存去化迎来了新机遇期，或者说正逐渐走出最大压力时期。这种态势表面上和2月份新增供应量或推盘量较少有关，但本质上还是来自2月份交易数据的明显拉升。

这说明2022年以来，多地出台的各类购房政策是积极有效的，也说明房地产去库存动力依然存在，购房需求依然充裕。库存和库存去化周期等多个指标呈现的走势，也进一步增强了后续房企去库存的信心。当然，同时我们也要考量到过去两年房地产投资拿地指标并不景气，要重点关注后续新房供应不足等潜在市场问题。(中新经纬APP)

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