作者 丁祖昱 易居企业集团首席执行官

2023年2月，全国多个城市的二手房成交量激增。北京、上海等城市刚需房带看量显著上升，已超过1月、12月；成都、青岛、杭州等重点城市的二手房成交同比、环比也出现较大涨幅。

(资料图)

目前，部分城市二手房市场短期好于新房，甚至后续有望进一步反哺新房市场，带动刚需、改善需求进入新房市场。

多城二手房市场成交激增

克而瑞研究数据显示，2023年2月，16个重点城市的二手房成交体量约为652万平方米，同比、环比分别上升122%和54%；前2月累计成交超1000万平方米，累计同比上涨41%。其中，成都、青岛、杭州、深圳、厦门等城市同比、环比出现较大涨幅。

2023年2月，最火热的重点楼市当属成都二手房市场。2月，成都二手房成交194.23万平方米，同比、环比分别上升146.08%和79.72%。成交量不仅是16个重点关注城市中最高的，也是2018年至今成都的月度最高成交值。

克而瑞四川区域负责人表示，成都二手房火热原因主要归于三点：

首先，成都楼市在春节过后供销关系不平衡。疫情全面解绑，积压的大量西部购房者涌入成都，需求被进一步释放。由于房源供应量短期内有限，部分购房者转入了二手房市场。

其次，成都当前的新房市场无论面积、总价都以改善为主。主城区仍有大量总价每套在200万元以下的二手房源，因此大量刚需客转入二手房市场。

再次，信贷政策利好及时支持了相关购房需求。过去，成都当地的银行按揭比例和利率都非常高，二套房房贷利率甚至高于6%，随着按揭比例、利率下调，进一步推动了当地二手房市场的活跃。

北京、上海走量不涨价

对比2023年2月部分二手房成交热点城市的新房数据，发现以上城市的二手房市场成交短期好于新房市场。

如北京，2023年2月，二手房成交132.49万平方米，同比、环比分别上升78.31%和74.80%，但同时期北京一手住宅成交仅为43.36万平方米，同比、环比分别上升52.38%和8.16%，二手房的成交面积、同环比涨幅都要比一手房更高。

虽然北京2月二手房成交面积出现明显上升，但成交均价变化不大，为30264元/平方米，环比上升0.84%，同比下降2.32%。可见，北京二手房成交量上升，但价格仍在相对低位。

上海市场表现也是如此，2023年2月，上海二手房成交19126套，同比上涨50.56%，环比上涨137%。但整体市场仍在以价换量。

某品牌中介告诉我们，2月正逢上海2022年八批次尾盘和2023年一批次认筹"交接"期，有不少业主近期挂牌是为置换"打新"，由于要赶新房供应周期，因此部分业主价格是可以商量的："大概有5%-10%的议价空间，大家还是相对理性的。"

2023年上海仍有大量新房供应入市，届时市场竞争势必将更激烈，二手房支撑力热度是否能延续，还需观察。

政策利好降低了购房门槛

目前二手房市场的回暖来看，我们认为主要有以下几个原因：

第一，随着疫情放开，二手房中介门店到访客户量激增，原本压抑的需求被极大程度释放，从而推动二手房市场短期内的升温。

第二，2022年底，多个城市落地执行二手房"带押过户"，置换的改善需求进一步释放，如北京试行"连环单"业务并行办理。这不仅缩短了二手房交易周期与置换成本，极大地激活了二手房市场。

第三，一部分优质刚需房以较低价格挂牌入市。从整体挂牌情况看，不仅挂牌量在上升，房源质量也在上升，业主"出货心态"较强。

第四，市场贷款利率下降以及信贷资质调整，降低了购房客户的置业门槛。

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