沉寂了一段时间的长租公寓行业，又开始向资本市场进发。

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9月26日，魔方生活服务集团有限公司（下称"魔方生活服务"）递表港交所，正式开启IPO进程。若其未来成功上市，将成为港交所首家长租公寓上市公司。

不过，作为长租公寓龙头，魔方生活服务与业内其他企业相同，也面临着盈利能力不强，成本高企等一系列问题。经历过低谷的长租公寓行业该如何发展？魔方生活服务冲击上市，又能为业内其他企业怎样的指引？

多方入局长租

此次递表港交所的魔方生活服务，是长租公寓品牌"魔方公寓"的运营商。招股书显示，截至2022年6月30日，魔方生活服务共拥有76190套在营公寓，分布在全国26个城市之中。

作为"创业系"集中式长租公寓企业的代表，魔方生活服务由创业团队建立，并逐渐成长至今。魔方生活服务的在营公寓虽然居于创业系之首，但在五大集中式长租公寓中，其排在第三位，前两位分别是万科泊寓、龙湖冠寓，分别为房地产企业万科、龙湖的附属公司。目前市面上除"创业系"、"房企系"之外，房屋中介平台自如也推出了自如寓项目，开展长租公寓业务。

虽然自2010年前后，长租公寓模式便开始在国内兴起，但直到2015年"租购并举"政策出台后，这一概念才逐渐转热，吸引大量资本涌入。而后，2019年11月，青客成功登陆纳斯达克，2020年1月，蛋壳公寓在纽交所上市。但好景不长，2020年，青客与蛋壳公寓先后暴雷，朗诗、远洋等房企也逐渐退出这一市场。但万科、龙湖、自如等企业仍在继续运营相关项目。

对此，中指研究院调查事业部总监吴建钦认为，虽然行业曾经经历低谷，但长租公寓作为解决住房困难问题的主要载体，未来发展市场空间仍较大。从政策面来看，各级政府为了鼓励长租公寓企业积极布局，在新增供应、存量改造、财政税收、融资方式等方面密集发布利好政策，为企业减税降负，降低融资成本，推动业务开展。

但在协纵策略管理集团联合创始人黄立冲看来，在行业发展初期，即"房企系"、风投资金都尚未进入时，长租公寓运营商还能保持一定的利润水平。随着大量资金涌入这一行业，带动房源价格上涨，但租金上涨空间有限，致使行业整体的盈利能力下滑，部分企业便退出了这一行业。但部分企业已经在这一业务中投入了大量的资金，难以退出，便不得不将项目继续运营下去。

盈利仍是难题

对长租公寓企业而言，实现稳定盈利并不简单。

招股书显示，2019年至2022年上半年，魔方生活服务的收入分别为9.47亿元、9.49亿元、14.71亿元、8.50亿元，但期内利润却如同坐上了过山车，分别为6355.1万元、-2.31亿元、2.95亿元、41.0万元。

2021年，魔方生活服务实现扭亏为盈。但黄立冲认为，魔方生活服务之所以能实现盈利，是与其在2021年初收购微领地旗下21家项目公司是分不开的。上述21家项目是微领地中表现最好的项目，盈利能力较强，而在并表计算后，企业报表便"漂亮"了许多。

但大部分长租公寓企业能实现赢利者可谓寥寥无几。

在2021年业绩会上，招商蛇口表示，其是国内为数不多在长租公寓领域实现盈利的公司。除招商蛇口外，2021年，龙湖冠寓首次实现盈利，而万科则表示，租赁业务将于2023年实现成本法下会计报表盈利。

对此，黄立冲认为，投资长租公寓项目，前期要投入大量的资金用于租赁物业、装修，而在正式运营后，还要面临长期折旧和诸多隐形的项目投资风险，许多企业难以实现盈利。因此，长租公寓企业若想扭亏，需要在压缩成本的同时提升运营效率，且要严格把控拓展项目，保障企业拥有健康的现金流。

吴建钦表示，长租公寓企业若想实现稳定收益，要注意三个关键点。一是深耕一线及热点二线城市，这类城市流动人口、毕业生规模较大，住房租赁需求旺盛，临近轨道交通、商业等优质地段的长租公寓项目能保持较高的出租率；二是产品定位精准，针对不同客群诉求打造不同的长租公寓产品，例如蓝领低端公寓、白领中端公寓、精英高端公寓以及适宜家庭型客群居住的住房租赁社区，满足多元化的租赁住房需求；三是提升运营管理水平，建立专业的运营管理团队，在看房、签约、入住、服务等各环节精准把握，提升管理效率。

上市潮或难出现

自青客、蛋壳公寓相继暴雷后，长租公寓企业在资本市场中也是备受打击。青客暴雷后，其股价一路下跌，至美股9月29日收盘，其股价已跌至2.01美元/股，较最高股价102.19美元/股跌去98.03%。而2021年4月5日，纽交所暂停蛋壳公寓交易，开启除牌程序。最终，在上市455天后，蛋壳公寓黯然退市。

而在此之后，再未有长租公寓企业冲击资本市场，直到此次魔方生活服务递表。但有志于上市的长租公寓企业远不止魔方生活服务一家，如旭辉瓴寓就已经启动了A轮融资，预计募资超过1亿美元，且将于2023年IPO上市。

自花样年分拆彩生活上市后，房企逐渐开始分拆物业板块上市，在2020年至2021年上半年，物管板块出现了一轮"上市潮"。那么未来，长租公寓企业是否会如同物管企业一样，得到资本市场的青睐？

对此，黄立冲认为，长租公寓的运营逻辑与物管企业完全不同，运营风险也要高于物管企业。因此，相关企业很难大批量上市，并取得高估值。

吴建钦也表示，从当前情况来看，未来一段时间内长租公寓市场上市潮出现的可能性不大，长租公寓快速发展的这5-6年，共有两家企业上市，但发展并不如预期。此外，对于长租公寓企业而言，上市虽然是融资的重要方式，但并非第一选择。短期来看，较好的融资方式是REITs，保障性租赁住房REITs目前更受资本市场青睐。

不过，若未来魔方生活服务成功上市，也会在一定程度上提振长租公寓行业的信心。但在思考如何融资之外，如何更好地提升管理能力、避免盲目拓展规模，如何保障现金流安全及租客利益等问题，也需要企业认真思考。

文/王健文（责编：高雅）

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