近两年来，随着针对房地产行业的监管持续深入，房企销售规模增速呈现为放缓态势。2021年，部分房企甚至出现了规模负增长，这直接影响到企业整体结算规模。此外，楼市下行叠加房企前期部分高地价项目进入结算期，企业利润持续受到挤压，自2018年以来行业利润增速呈现明显下行趋势。

我们以57家头部典型房企作为研究样本，通过对已披露年度业绩的企业研究发现，2021年，典型上市房企整体营收达到39129亿元、营业成本为30804亿元，企业营业收入增速和营业成本增速中位数分别为14.4%和20.7%，较2019和2020年数值相比，增速在进一步放缓。

自2019年以来，地产行业营业成本增速均高于同期的营收增速，2021年，前者要高出后者逾6个百分点。在收入和成本增速不匹配的挤压下，行业利润增速放缓，直至出现负增长。

2021年，在国内疫情基本保持稳定前提下，行业项目建设、交付结算进度平稳推进，约有75%的房企营收实现了增长。但仍有不少房企由于结算结构安排、成本费用控制欠佳等原因，导致毛利润、净利润增长不尽如人意。

克而瑞研究中心的数据显示，2021年行业典型上市房企整体实现毛利润规模为7819亿元，企业毛利润增速中位数为同比降低2.3%。整体实现净利润3620亿元、归母净利润2629亿元，企业净利润增速、归母净利润增速中位数分别为-22.4%和-26%。

在典型样本房企中，有过半企业的毛利润(剔除税金及附加)实现了下降，净利润下降企业占到六成以上。同时，超四成房企面临"收增利减"，即营收增长但净利润在减少，整体来看，"增收不增利"现象仍普遍，即便是行业头部房企也不例外。

究其原因，笔者认为主要有两点：一方面，随着行业规模增速整体放缓、企业销售去化压力较大，不少企业通过打折促销、"以价换量"等手段来进行货值去化，这加剧了企业增收不增利现象。另一方面，规模房企低利润项目仍处在结算期，利润出现下降，但当期费用仍然偏高，两者并不匹配。此外，行业下行背景下，2021年不少房企结合市场风险对部分项目和股权投资计提资产减值，也对企业当期利润表现产生了负面影响。

从利润率指标来看，近年来，行业整体盈利能力面临较大下行压力。2021年行业典型上市房企整体毛利率、净利率以及归母净利率水平均延续了2019年以来的下行态势，且降幅较2020年明显扩大。

其中，2021年典型房企毛利率中位数同比降低4.4个百分点至19.3%。净利率和归母净利率的中位数也分别降低3.0和4.3个百分点，分别达到7.7%和4.7%。目前，行业整体利润率持续下行探底，企业各项利润率指标均已降至历史较低水平。当前，房企利润率普降态势依旧十分显著，一些规模房企的毛利率也降到了20%以下。

总体来看，2021年房地产行业整体利润增速和盈利表现不佳，从各大上市房企盈利预期来看，多数企业认为当前市场仍在风险出清过程中，企业盈利探至历史较低水平，短期内仍将继续承压。但随着企业前期的高地价项目逐步去化并完成结算，中长期来看，房地产行业利润率水平触底之后将会有所回升，我们预计，未来房企整体毛利率有望维持在20%~25%的区间。

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