房贷返点会扰乱市场秩序，扭曲价格机制，损害公平竞争，同时易侵害消费者权益，引发假按揭、骗贷等虚假交易行为，以及增加银行不良贷款风险

文| 《财经》研究员 程维妙

(资料图片仅供参考)

编辑| 袁满

近期，“反内卷”成为银行业热词，广东、宁夏、浙江等地提出“反内卷”相关举措，其中包括严格管理房贷返佣返点。

一位受访银行人士透露，有银行最高返点比例达1%，即通过地产中介介绍客户，每贷出100万元，银行向地产中介支付1万元佣金。

实际上，房贷返点并非新现象。由于极易引发房贷业务的恶性竞争，甚至将风险传导至消费者，早在2010年，该模式就被明令叫停。近年来，“禁止房贷返点”的相关表述亦频繁出现在多地银行业协会自律公约中，但暗战仍然持续。

值得一提的是，在不同阶段、不同区域，房贷“返点”现象冒头的原因也有差异。例如近两年返点重出背后，是房地产市场调整、房贷增速收缩之下，部分银行加码争夺客户、业务。

房贷返点再被点名

继6月多地叫停车贷返点模式后，近期，房贷返点在多地自律公约中被点名。

例如广东银行同业公会牵头组织起草的《广东银行业反不正当竞争自律公约（2025版）》要求，严格管理返佣返利，不通过高额返佣返利等不正当竞争手段抢占市场份额；浙江省银行业协会近日出台的《浙江银行业个人住房贷款自律公约》明确，严禁以任何形式向房地产企业、房屋中介及其从业人员支付或变相支付佣金，以及通过低价提供办公设施、抬高评估费用等隐蔽方式进行的利益输送。

多地银行业协会提到，要共同防止“内卷式”恶性竞争，“内卷”的病灶之一就是个人住房贷款市场中存在的“返佣抢单”“暗箱操作”等无序现象。

“房贷返点并不是新现象，也并非现在才被明令禁止，比较新的表述是把房贷返点和反内卷结合了，是银行反内卷措施的一个延伸。”浙江地区一位银行人士对《财经》表示。

公开资料显示，房贷“返点”早于十多年前就被明令叫停，近年亦频繁出现在多地银行业协会的自律公约中。

2010年初，中国银行业协会发布《关于规范做好个人房地产按揭贷款业务维护市场秩序的自律共识的通知》，明确自2010年1月1日起，停止以任何形式向房贷中介及其从业人员支付与所提供的服务不对称、纯粹业务介绍的“返点”费用。

另据《财经》不完全梳理，2021年1月1日，北京市银行业协会印发的《北京市银行业协会个人住房贷款业务自律公约》生效实施，明确禁止银行向中介“返点”；2024年8月，上海市银行同业公会发布关于进一步加强上海银行业个人住房贷款业务自律的通知，要求各会员单位严禁向房屋合作机构等支付佣金，存量业务需自通知下发后一周内整改完成。

此外，黑龙江省银行业协会、安徽省银行业协会、四川省银行业协会、江苏省镇江市银行业协会、福建省龙岩市银行业协会等近年均发布过相关通知，明确不得以任何形式向房地产中介机构及其从业人员支付佣金或权益。有地方协会还提出，明察暗访发现情节严重的，提请查处。

所谓“返点”，是银行为争夺房贷业务衍生出的一种促销手段。银行与地产中介机构合作，对于中介机构推荐的客户，银行按照个人按揭贷款金额的一定比例，向地产中介支付佣金。该现象多存在于二手房交易中。

“不少地方银行返点比例相对较高，一般是0.8%，最高可以到1%，即贷100万元返1万元；国有银行和全国性股份制银行一般在0.5%，‘卷’的时候能申请到0.8%。”一位股份行支行主管行长告诉《财经》，返点比例会根据市场情况动态调整，相关支出计入支行专项营销费用。

隐秘地带风险难测

15年前就有相关文件出台，为何房贷返点屡禁难止？

“总的来说，这背后有银行竞争压力和中介机构利益双重推动。”上海易居房地产研究院副院长严跃进对《财经》分析称。房贷业务是银行重要的零售业务板块，长期以来，稳定的还款来源和相对较低的风险使其成为银行眼中的优质资产，争夺激烈。

而在不同阶段、不同区域，房贷“返点”现象冒头的原因也有差异。

例如2009年，在经济刺激计划和宽松的货币政策下，中国房地产市场经历了一轮加速向上的行情。“为争取个人按揭业务，各家银行纷纷向房贷中介甚至开发商支付房贷返点。这种情况在2009年尤为盛行。”中国银行业协会一篇相关监管政策研究文章称。

北京市银行业协会在2021年出台《北京市银行业协会个人住房贷款业务自律公约》时介绍背景称，“近年来，北京地区房地产市场中，二手房交易的市场占比逐年提升”，房地产中介机构在二手房交易中成为关键环节，个别银行为争揽客户而向中介“返点”“返费”。

与此前不同的是，近两年房地产市场进入调整期。“房地产市场调整下，客户量明显偏少，通过返点可以快速增加房贷业务量，提升市场份额，满足考核要求。”严跃进表示，同时，商业银行的业绩考核中，也有很大一部分和房贷的投放有关，房贷投放的积极程度，是衡量其对于房地产市场止跌回稳的重要标准。

多位受访的银行人士同样表示，近年房贷业务需求偏低，增量整体减少，甚至一度在“提前还贷潮”下出现房贷余额负增，迫切需要止跌。以信贷投放主力国有银行为例，财报显示，截至2023年末，六大国有银行个人住房贷款余额合计约26万亿元，较上年末减少超5500亿元，仅邮储银行一家正增长；2024年，六大国有行个人住房贷款余额进一步减少约6000亿元。

“房贷返点往往以各种隐蔽的方式进行，如通过第三方机构转账或以咨询费、服务费等名义支付返点费用，银行和中介之间也会达成默契，使监管部门难以获取直接的证据。此外，不同地区房贷返点的形式和规模也不尽相同，监管部门难以制定统一的监管标准，导致监管力度在不同地区存在不平衡，一些地区的监管漏洞为返点行为提供了生存空间。”严跃进称。

伴随强隐蔽性，房贷返点暗藏了诸多风险。例如此前有协会文章指出，在抢市场的诱导下，少数银行为节省人力和管理成本，甚至全权委托房产中介办理二手房抵押登记手续，这类行为极易引发假按揭、骗贷等虚假交易行为。

“房贷返点会扰乱市场秩序，扭曲价格机制，损害公平竞争，同时存在侵害消费者权益的风险。”麟评居住大数据研究院首席分析师王小嫱对《财经》表示，返点成本最终可能转嫁给借款人，如提高利率、捆绑销售，损害其知情权和选择权。公开报道显示，有房屋中介曾在用户选择个人住房按揭贷款银行时，告知其只能选择某家指定银行。

严跃进进一步称，对银行自身而言，一些银行为了追求业务规模，不惜提高返点比例，会影响银行的利润空间，还可能增加不良贷款的风险。华北地区一位城商行总行信贷部人士告诉《财经》，由于该地房价下跌较明显，担心未来房屋估值低于贷款金额，产生坏账，该行从去年下半年开始收紧了房贷业务，今年依然控制增量。

多地银行业协会在最新表态中称，个人住房贷款市场进入规范化治理新阶段，要求会员银行建立违规问责制度，避免因“价格战”导致的服务质量下降和风险积聚，切实保护金融消费者合法权益。

责编 | 秦李欣

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