最近的楼市发展有点儿诡异，一方面是频繁出台的重量级利好，另一方面，则是一直波澜不惊的成交数据……

但你说市场就这样了？看这政策走势也不像，如果说市场即将起势，至少到访应该有些起色啊？未来究竟如何，可能很多人都觉得“摸不准脉”了，但上网问问“专家”吧，这些专家们一边鼓吹现在应该买房，一边又在劝人卖房，也着实让人捉摸不透，这个当口，我到底应该如何看待我的房子？

看破“老破小”的最终命运

【资料图】

老破小的最终命运会走向哪里？拆迁？贱卖？这还是要从人口结构说起。

我们这里说的老破小，是城市中心的、没有物业加持的、房龄在20年以上的、没有学区等附加价值加持的一部分房源。

首先，从持有比例来讲，老破小人均持有的比例会越来越高。

这部分房源多建成于上世纪90年代，彼时置业安家的年轻人，如今早已搬入新居，而这套当年创业的回忆，更多的是会留给子女处置。

沈阳不仅独生子女比例高，而且老龄化相对明显，因此本地年轻人，人均持有老破小的套数其实还是比较高的。尤其是对于本地家庭而言，基本年轻子女手里，都会有1-2套父母留下的老破小。

其次，老破小持有成本会越来越高。

今年，沈阳供热基础运营费用的话题引发了网友的激烈讨论，很多持反对意见的网友其实都是“多房家庭”，即使只缴纳15%，如果套数较多，也是一笔较为明显的额外支出了。

而一旦房产发生过户，各种税费也是一笔可观的数字，未来一旦房产税开征，那么持有成本也会随之进一步增加。

再次，老破小的居住功能也会随着房龄的增加而消失

我们说过，我们讨论的老破小，多为没有物业维护的弃管小区，而这种小区除了相关部门“老旧小区改造”时会有维护外，几乎没有任何的维护保养，自然老化的速度也更快。

对于沈阳这类“百万可住市中心”的城市而言，老破小在“价格”方面可能都要失去竞争力了，又何谈“价值”呢？

最后，多中心格局下，失去“地段”优势，老破小再无“杀手锏”

也许会有人说，老破小即使再破，但只要占据核心地段，那么它的价值就锁定在了土地价值上，是有“下限”的。

事实则不然。

以沈阳为例，沈阳是一座正在从单一中心模式向多中心模式发展的城市。我们过往所说的优质地段，无非是教育、医疗、交通、商业配套的齐全。而随着城市逐步多中心化，新兴板块的教育、医疗、交通、商业都会被逐步配齐。

而当这些新兴板块以更优质的教育资源、更全面的商业配套、更便捷的交通路网、更高端的医疗配套向老城区发起攻击时，最不堪一击的，就是没有任何其它附加价值的老破小了。

老破小命运不言而喻 是去是留终有论断

综合来看，未来的老破小，持有成本可能会越来越高，流通性会越来越差，市场对此类产品“供大于求”的现象会越来越明显。

众所周知，供需关系会改变价格走势，而老破小的未来市场几乎可以“一眼望穿”。

说到这里，也会有朋友说，只要沈阳的人口一直是正向增长的，那么老破小就还有未来。

我要说的是，此前的几次座谈会上，已经有多位专家对于沈阳新房市场的置业人群进行了详尽的分析，数据显示，沈阳新房市场的置业主力都是外来人口，而这部分客群，更青睐于口碑好、品质优的头部房企开发建设的两室、三室产品，二手房尚且几乎不在主流选择，何况二手老破小？

其实，这也是为什么，很多业内人士都会将老破小归类为“不良资产”，甚至会将一部分物业服务较差、园区维护较差的项目也划入“不良资产”的原因。

看到这里，对于自己手中的闲置房产，哪些该“断舍离”，哪些可以继续持有，也许大家也都“有数”了吧。

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