21世纪经济报道记者吴抒颖 广州报道

即便改成了分散式供地，广州土地市场仍很难保证挂牌土地都会"名花有主"。

(资料图)

在最新批次的广州土地出让中，拟出让的5宗地块以2宗触顶摇号、2宗流拍以及1宗提前摘牌宣告结束，最终成交总价为23.3亿元。

至此，广州本月拟将出让的10宗地块竞拍已经成交过半，土地市场的局势也逐渐明朗——有且只有确定性高而且能够实现较好回报的地块才能够吸引房企参与，而边缘区域或者质素一般的地块，即便地价合理但也可能因为操盘难度过大而被放弃。

因此，在现在的土地市场上，能够观察到一个现象是，热门地块摇号的现象频现，但最终比拼的并不是资金实力或者操盘能力，而是运气决定了最终归属；市场也有将一些久违面孔摘得地块的情形解读为嗅觉灵敏捕捉到了机会，但实际上也并非如此，在明确的盈利空间下，这些企业参与其中是再正常不过的商业行为。

实际上，从广州今年已经公示的两轮供地计划来看，无论是出让数量或者金额，广州土地市场的情绪甚至还要比去年更冷。与此并行的是，广州楼市成交下行趋势也未改。地市楼市承压，广州房地产市场静待风来。

市场分化

广州本轮上架的地块中，两宗成功出让的地块均位于番禺区。

被路劲通过摇号拿下的好又多地块就吸引了十余家房企的参与，在经过18轮竞价后触达顶价进入摇号环节，最终成交溢价率为15%，成交总价为12.9亿元。

这的确是一宗各方面条件都不错的优质地块。这宗地块的建筑面积约为5.38万平方米，距离番禺广场地铁站直线距离不到1公里。此外，这宗地块的体量较小，也减轻了房企的资金压力且降低了开发过程中的不确定性，因此获得青睐。

同样在番禺区的番禺客运站地块也在经过15轮竞价后进入摇号环节，最终幸运摘得的是保利发展的同门兄弟保利置业。这宗地块最终成交价是10.4亿元，建筑面积约为5.12万平方米。

这宗地块同样具有体量较小以及利润可观的特点。以这宗地块周边的一手房价格作为参考，周边成交价最高能够摸至4万元/平方米左右，而这宗地块的成交楼面价约为2万元/平方米。

番禺这两宗地块的"火热"，让市场再度关注到这一区域。今年以来，番禺在广州土拍中刷足存在感，截至目前，番禺今年成交金额为约243亿元，同期广州的土拍成交金额超310亿元，番禺占去大半。

克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓表示，今年首批供地的"开门红"以及所推出的地块相对优质等原因，促使近期番禺土地市场热度较高。但从投资策略来看，房地产市场目前已进入高度分化阶段，楼市冷热不均亦带来土地市场分化。

尽管番禺热度较高，但也并不意味着番禺所有的地块都能成功出让。

在同时挂牌的地块中，市桥货运站地块就遭遇"流拍"。合富研究院分析认为，这宗地块流拍的原因是周边配套成熟度不高，市场承接力目前来看也并不充分。

除此以外，广州本轮供地还有两宗地块流拍。其中，从化太平赤草站地块周边条件同样不佳，据合富研究院统计，这一地块周边主力楼盘走货在5套/周以内；而位于主城区荔湾的小梅大街地块则是由于规模及建筑条件对未来走货的制约较大，且今年6月荔湾区部分主力楼盘的走货速度出现放缓，也对房企取地信心带来影响。

平淡持续

广州本轮土拍虽然也可称之为"冷热交织"，的确有部分地块热度不错，但这并不能断定市场回暖，细究其逻辑，还是能够看到房企的谨慎。

肖文晓表示从投资策略来看，目前房地产市场已经进入到一个高度分化的阶段，楼市冷热不均也带来了土地市场的分化，即便是同一个区域的不同地块，其拍卖结果也可能大相径庭。对于开发商而言，仅仅关注区域及板块市场的表现是不够的，一地一议、精准研判是房企投资的标准动作。

一位华南房企的总部人士对21世纪经济报道记者表示，今年的情况和去年不一样，去年除了那几家国央企还有城投大家基本都是在收缩不拿地，今年好的地可能也会去试试手气，拿不拿得到另说，反正大家都看好的地块肯定不差。

这也可以看出，在大浪淘沙以后，房企对于片区和地块的研判已经无限趋于一致，当前的土地市场似乎陷入了一个"怪圈"。

一个可见的现象是，以往房企可能依靠产品力或者服务力将地块赋予高于同行的溢价，这使得这种品牌力强的房企能够在举牌过程中给出相对较高的竞价获得地块。

"有些房企利润率高，能够赚得比别人多点钱的原因就是他们的设计规划比较厉害，图纸一画配比一出，它们测算的利润可能就比别人高那么一两个点了。"一位头部房企营销条线的人士对21世纪经济报道记者分析称。

但是在当前好的地块几乎都需要摇号的背景下，房企在拿地阶段所能够比拼的似乎就只剩下了"运气"，尤其在广州这类仍然相对被看好的市场，未来"冰火两重天"的现状或将持续。

实际上，广州土地市场虽然表现出了"热"的一面，但从楼市看来，广州整体成交仍然低迷。

据广州房中协统计数据，2023年5月（统计周期为2023年4月26日至2023年5月25日），广州市二手住宅整体（中介促成+自行交易）共网签8771宗和88.06万平方米，环比下降12.65%和11.93%。

进入6月，市场也并未有明显好转。克而瑞统计数据显示，2023年6月第2周，广州商品住宅成交1207套，成交面积13.71万平方米，环比下降14.47%。

地市楼市双承压，广州房地产市场压力仍在。在此前提下，广州市场是否会有政策面的优化也频繁被讨论，但从此前广州远郊区域频繁被传优化限贷限购政策优化但却未落地的实际情况来看，广州政策面再出利好可能性并非很高。如此背景下，广州房地产市场也将维持当前平淡趋势。

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