全球观热点:跌到“买房送黄金”的杭州楼市,与阿里裁员有多大关系?
- 来源: 《财经》新媒体 2023-06-09 17:33:41
中产失业的确影响楼市行情,但房价持续下跌,对未来收入稳定性的担忧,才是购房者不愿出手,犹豫不前的关键
(资料图片)
杭州楼市开始花式内卷。6月8日,据界面新闻报道,临安区的华发荟天府卖房送黄金,最新一个批次的房源,119平米的房子返黄金1000克,按最新金价,大约能返现45万元。该区其他楼盘也在卷,有的送装修、送车位、送手机、送物业费。
虽说临平区离杭州主城区有相当的距离,但是杭州的房子这么不好卖了吗?此前网传阿里巴巴大幅裁员、阿里附近"核心楼盘跳水价甩卖",引发了社会对互联网大厂裁员的再次关注,以及对杭州楼市会否跳水的猜测。
尽管阿里巴巴否认了网帖中的裁员比例,并称2023年需要新招1.5万人,但也承认存在"正常的组织和人员优化"。根据阿里财报,2021年底阿里集团员工数量为25.9万人,到了2023年3月31日,员工数量减少至23.5万人,净减员近10%。
那些从阿里"毕业"的人,真的冲击到了杭州楼市吗?
6月初,《财经十一人》在阿里巴巴总部所在的余杭区实地跑盘了解到,这里的房价近两年明显下跌,有些小区距2021年的高点已接近"腰斩"。2023年初短暂的"小阳春"之后,二手房成交价和成交量又继续下滑,不少小区的跌幅达到了前段时间涨幅的两倍,有的甚至跌至一手房开盘价以下。
但是,多位房产中介和阿里员工表示,阿里裁员并不是杭州楼市量价齐跌的主要原因,而且被裁员工的近况也没有网络炒作的那么惨。但是,也有观点认为,大厂裁员的对楼市的影响要在后半年显现。
虽然目前情势不乐观,但是资深的房产中介对"一时得失"看得很淡。在阿里巴巴总部周边的一名德佑中介表示,在大厂旁边做生意,对未来仍然具有信心。"比如现在阿里拆分成六大业务板块,逐个上市,上市时就会有一批人财富自由,就会买房,拉动那些改善型住房、高品质的小区。对大众市场影响不大。"
"未科三兄弟"之一的阳光城未来悦。摄影:杨立赟
最坏的情况还未出现
近日,在阿里巴巴总部所在的余杭区,《财经十一人》走访了未来科技城的核心楼盘——号称"未科三兄弟"的阳光城未来悦、中南樾府、东原印未来,在爱橙街上一字排开。
阳光城未来悦的保安表示,最近这几天没什么人进出小区看房。在这个小区外,一条街上共有五家中介,其中三家紧挨着。记者以购房者身份咨询时,我爱我家的一名中介表示,这一片房价确实在下跌,"2021年这个小区单价7万元到8万元,现在只有四五万。"他坦言,很多人在观望,不敢出手,想等房价继续跌。
记者查阅到,阳光城未来悦在2018年首次开盘均价为3万元/平方米,到了2021年,曾有125平的房子最高成交总价达到1050万元,成交单价高达8.4万元/平方米,比买入价高出两倍,是当时的最高纪录。
目前,该小区在链家网上单价最低的是一套低楼层房源,总价350万元,单价3.9万元/平方米。小区房源当前的挂牌均价大约为5万元/平方米。
上述中介介绍,阳光城未来悦通常有100套挂牌,现在,挂牌房源没有变多,但是成交量变少了。"2月、3月成交量还在往上走,4月、5月往下降了,5月我们店只成交了一套。"他说。
在阿里巴巴西溪园区——也就是传统意义上的阿里总部——步行距离10分钟距离的富力西溪悦居,房价也在持续下跌。该小区附近一家德佑的中介称,平台上有一套89平米的刚需房已经挂牌两年,从最初的500多万元,逐步降价到现在的385万元。他感觉,周边的成交量也在变少,现在,他的业绩从一个月签两三套,变成了两个月签一套。
张洪(化名)在杭州干了十三年的房屋中介,他坦言,"阿里辟谣说没裁员我是不信的",因为感觉今年前四个月阿里周边的房价较为平稳,从5月开始,特别是阿里裁员消息传出,又开始下跌。但这次裁员的影响可能在6月下旬会比较明显。二手房市场下跌不会突然到底,而是一个过程。张洪比较悲观,他认为目前的房价还没到底,今年都不会太好。
针对阿里裁员,房价下跌,市场上有很多传言,如阿里百万年薪中层断供,卖楼回血等。
但前述德佑中介认为,并没有那么夸张,放出来的房子确实变多了,有些人被裁了就打算卖房回老家,但新挂盘的房主普遍不会一下子放出跳水价,而是都按目前的平均价格挂牌。
迄今为止,他还没有接触到断供的案例。"阿里员工赚钱能力很强,有个客户在阿里妈妈(阿里集团的大数据营销平台),收入非常高,第一年买房贷款70%,第二年就把贷款还完了。"
建平(化名)是一位阿里巴巴的前员工,于2022年底被裁。他告诉《财经十一人》,自己背着未来科技城(阿里总部所在地)的房贷和其他城市的房贷,每月要还款约4万元。
离开阿里后,他又入职了一家新公司,2023年3月再度被裁,目前处于待业状态。
"去年找工作还行,现在不太好找。"他认为,虽然被裁员后找一份稳定的工作挺艰难,但是存款再顶个两年没啥问题。他的妻子从事电商行业,"收入还不错",也能为房贷出一份力。
当然,不管是不是阿里,各个行业的公司裁员都会造成部分交易落空。2022年,张洪同事的客户下定余杭区翡翠城的一套房子,交了30万定金,却被裁员,之后客户就算赔了定金,也要放弃购房。张洪替他暗自庆幸:"幸亏没买,去年那套房子650万,今年560万。"
多名在杭州阿里巴巴和北京腾讯总部周边的中介表示,互联网产业是当地房价的核心动力,但是裁员对房价的影响没那么快,而且5月并非第一次裁员,去年开始就陆续发生。
前述我爱我家中介也认为,杭州楼市量价齐跌主要原因并不是阿里裁员,而是从去年开始持续的大盘下跌。
据《钱江晚报》报道,2022年杭州二手房(不含临安)成交量为5.4万套,创下6年来新低,相比2021年下跌约33%,相比同样是下行市场的2018年也下跌了25%。2022年杭州市区(含富阳、临安)新房成交接近11万套,同样是近6年来最低,同比2021年下降43%。2022年杭州同一小区二手房成交价相比去年,均有10%-30%左右的降幅。
根据杭州贝壳研究院数据,2022年杭州二手房市场约有68%的业主对挂牌房源调价,其中91%的业主选择下调价格。全市二手住宅成交均价从1月起呈波动式下滑,在12月达到全年住宅网签均价最低点。
虽然今年小阳春杭州楼市有反弹,但也是疫情叠加春节被压抑的需求释放。这波刚需购买力得到满足后,楼市的萎靡之态也再次显现。
中指研究院数据显示,最近几个月杭州二手房市场成交规模继续回落,价格跌幅扩大。2月至3月,杭州市区二手房成交套数从5500套升至8100套,4月开始下跌至7500套左右,5月持续下跌,仅成交约4800套。
价格方面,杭州二手住宅价格在2月至4月同比略有上升,而环比逐月下跌,意味着比2022年的情况好,但是"小阳春"之后一直处于下滑趋势。5月二手房价格环比下跌0.23%,跌幅较上月扩大0.1个百分点,同比下跌0.54%。
阳光城未来悦小区外,一排房屋中介。摄影:杨立赟
杭州不背锅,全国楼市都在回落
其实,小阳春过后,不仅杭州,北京、广州、深圳的二手房市场均呈回落趋势。
根据中指研究院数据,2023年5月北京二手房市场挂牌量再创新高,价格由涨转跌;广州市场活跃度进一步回落,价格保持平稳;深圳成交量继续下降,价格由涨转跌。
58安居客研究院院长张波对《财经十一人》说,裁员反应的是就业形势,整个就业形势对于楼市的影响很直接。在互联网大厂和产业聚集的城市,都存在裁员对房地产市场的影响。
数据来源:国家统计局;制图:胡耀丹
国家统计局最新数据显示,2023年4月,全国城镇调查失业率为5.2%。其中,16-24岁人口的失业率在4月达到20.4%,创下历史新高;25-59岁人口的失业率为4.2%。
"年轻人失业、就业不稳定,导致买房很谨慎,存在两个趋势。"张波说,其一,对于工作预期不确定、未来收入不稳定,心态偏向谨慎和保守,影响首套房的购房决策。此外,今年互联网大厂开始裁高薪员工,影响改善型住房的需求。他们本来打算换房,但是工作不稳定,即便没有被裁,也不换房了。
其二,倾向于抛售手上的房产。被裁之后虽然获得一些补偿金,但是不足以支撑长期的还贷,他们可能会卖掉之前投资的房产,甚至把自住的大房子换成小的。
裁员对于房价和成交量同时下跌到底起了几分作用?张波表示,这一影响的比例无法量化,但是核心原因还是大的经济环境。目前并非互联网一个行业过得不好,而是各行各业都面临很大压力,每个个体都面临很大的不确定性,不敢买房,倾向于储蓄。
"如果只是互联网一个行业不好也没事,经济环境好,一给政策、一救市就救起来了。但是经济不好,楼市救不起来。"他说。
多名杭州的资深中介都判断房价会继续跌,并且很坦诚地建议客户可以等一等,别着急买房。
张波认为,楼市正处于M型的波折周期,将出现起起伏伏,如果把时间维度拉长来看,趋向于L型,也就是说下行而达到平稳,不可能出现V型的反弹。
"如果不受到外力的干涉、影响,这一轮萧条期到2025年结束。2026年可能会是下一轮周期的起点。"他进一步表示,萧条期内也不一定持续往下走,如果有救市政策,价量未必持续下跌。
贝壳研究院则认为,如果仅关注3月到4月成交量的下滑,则是放大了短期的波动性。其报告称,今年一季度房地产销售高峰是防疫政策优化影响下积压需求释放、前期宽松政策效果累积释放叠加的结果,这样的阶段性高增速并非常态,二季度以来的回落是符合市场规律的正常调整。更应该关注年初至今的累计水平和调整后的绝对水平,不应过度关注季度间的波动。
尽管从高峰回落,但累计交易量仍然比去年同期有正增长。贝壳研究院监测数据显示,今年1月-5月的月均二手房成交量在2020年以来处于次高水平,仅低于2021年同期。国家统计局数据显示,1月-4月全国新建商品住宅累计销售面积同比增长2.7%。
从看房需求看,据贝壳研究院监测,5月重点50城带看客户量与4月相比基本持平,同比仍有超3成的增长,表明当前真实购房需求并不弱。
贝壳研究院重点50城二手房新增挂牌均价走势
虽然目前交易市场低迷,但是土地供应仍然保持了一定的热度。中指研究院土地市场研究负责人张凯表示,截至5月末,中指的核心22城中,有21个城市完成了至少一宗涉宅用地的供应,1月至5月整体土拍热度高于2022年任何一个批次。
各地方政府均通过减量提质的方式进行供地,核心区地块供应增加,郊区地块减量供应或折价供应。
张波表示,未来如果房地产市场重新起势,将从一线城市开始回温,继而带动二三线城市。
(应受访者要求,文中张洪、建平为化名)
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