市场消息显示，4月20日下午，网上传言深圳二手房指导价时代已过去。

【资料图】

具体为：指导价不取消，不调整；银行核定房价以网签备案价和评估价，实际成交价孰低为准，参考价仅作参考；即日起执行。

PART 01

一线人员火线证实

该信息尚未有相应的公告和正式文件出台，但有不少深圳当地的中介和银行从业人员确认了该消息的真实性。

有中介表示，已取消了二手房指导价贷款，今天起执行。另一位中介称，之前深圳二手住宅都是按照指导价去贷款，现先有部分银行已经出消息说不用按照指导价贷款，可按照银行的评估价贷款，相当于变相把二手房指导参考价取消了。

4月20日，深圳的房产中介平台乐有家App主页二手房界面已有房源同步显示业主真实售价与参考价，之前仅显示参考价。

但值得注意的是，今日，乐有家与链家、贝壳等中介APP一样上，房源价格仍只显示“参考价”。

对此，乐有家房产中介张强（化名）于4月21日向媒体表示：“昨天晚上的时候显示了挂牌价格，10点左右关闭了。通知是说今天显示，系统在维护，具体还是要看上级的沟通和决议。”

另外，张强还强调，深圳二手房参考价没有取消，仍然存在，只是批贷款可以按照实际情况去浮动。

深圳的多名银行工作人员也证实了此消息。深圳一位国有大行分行工作人员和一位全国性股份制商业银行支行行长均回应称，消息准确，深圳二手房贷款核定房价不再以参考价为准。

招商银行一位房贷经理表示，有听到这一消息，但未有正式文件通知，具体执行时间将以正式通知为准，接到通知前不会执行。但对于核定房价的标准，其表示目前听到的是以评估价和业主与购房者磋商的成交价孰低为准，各家银行或有差异。

PART 02

调控效果出乎市场预料

自2021年2月，深圳率先推出二手房参考价政策。二手房参考价定价标准是以二手住房网签价格为基础，参考周边一手住房价格，综合形成全市住宅小区二手住房交易参考价格，并按照市域全覆盖、区域网格化原则，以住宅小区为区域网格单元，发布全市3595个住宅小区二手住房成交参考价格。

据同花顺数据显示，自深圳二手房参考价政策出台，三年内二手房均价跌幅近20%。

同时，国家统计局数据显示，深圳二手房指导价实施后，二手住宅销售价格同比进入持续下滑态势，并于2022年1月由正转负，此后延续负增长态势。

（图片来源：乐有家研究中心）

今年3月，深圳二手住宅成交创新高。全市二手房录得4,943套，环比增长率为39.2%，同比增长率为227.8%，创下近2年来二手房单月交易量新高，距离5000套“荣枯线”关口只差57套。

不过，从2023年一季度深圳成交热点盘来看，主要位于龙华、龙岗、福田、南山、罗湖，主力成交户型以3房、4房为主，且基本均以低于或接近参考价（成交价与参考价偏差10%以内）成交。

PART 03

二手房参考价政策何去何从？

此外，北京、西安、宁波等15个陆续跟进执行二手房政府指导价的城市。目前，从国内15个城市执行情况来看，上海和深圳仍是执行最为严格的城市。

广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，现在深圳面临着骑虎难下的局面。

如果参考价往上调整，就意味着刺激楼市，触碰了房住不炒，这是深圳没有办法承受的；如果往下调整，就坐实了房价下跌的事实，就会导致市场预期房价会进一步下跌，从而形成房地产去杠杆和深圳房价的持续下跌，这也是深圳没有办法承受的。

他认为：“深圳可以做的就是参考价保持不变，在执行过程中采取灵活的办法，即银行根据参考价和网签价格孰低的原则。”

这样做，一方面让银行按揭评估价格更靠拢市场价格，避免参考价失真；另一方面，也避免了调整并公布参考价导致市场形成房价轮番下跌的预期。

最后，也希望参考价能够成为市场价格的锚，让市场价格像参考价靠拢，从而实现稳定住房价格的目的。

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