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作者 李宇嘉 广东住房政策研究中心首席研究员

20日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布最新一期贷款市场报价利率(LPR)：1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR为4.3%，均与上月保持一致。LPR已连续七个月保持不变。

3月17日央行超预期降准之后，市场便出现了一些针对本月LPR可能下调的猜想。而最新一期LPR维持了不变，笔者认为有以下一些具体原因。

首先，市场已经显现货币宽松。近期，央行MLF超额续作已净投放2810亿元，且普遍降准25个基点，都有助于增加银行可贷资金，降低贷款成本，进而牵引利率下降。因此，短期内在此背景之下，密集下调LPR的可行性在下降。

其次，LPR操作开始愈发精细化。

在楼市因城施策、市场成交明显分化的情况下，LPR普遍下降的效果需要重新评估。2022年底以来，市场施行了房价连续3个月同比、环比下降城市可以不设首套房按揭利率下限的政策，该政策事实上是LPR的精细化或因城施策的进一步深入。LPR的差异化，因城施策，有助于更加精准地扶持楼市明显下行的城市，通过降低按揭月供，稳定房价下跌城市的需求基本面和市场预期，起到托底市场的效果。

再次，不可忽视的一个因素是，LPR下降的边际效果一定程度上在弱化。

2021年下半年以来，首套房按揭利率下降了150-200个基点，但并未对市场销售起到明显的托底作用。从根本上讲，目前降息对月供的节约(比如降低几百元月供)，对购房者来说的意义并不大。因为当前制约消费者购房的主要原因是巨额的首付和月供总额，这背后则是居民对房地产市场预期的下降，以及居民对未来收入、工作预期的不乐观。

调降LPR属于金融政策的需求端，笔者认为，目前针对房地产市场而言，更需要供给、需求两端政策共同提力加效，比如加大保障性租赁住房的筹建力度、商品房的合理降价，以及稳定居民端的就业和收入等。

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