中新经纬1月31日电 题：2023年哪几类房企有较大生存机会？

作者 宋延庆 兰德咨询总裁

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2023年是疫情放开管控的头一年，也有可能成为中国房地产行业重启的一年。但从某种角度而言，2023年的第一二季度是某些高负债房企的"至暗时刻"。因为在2022年获得美元债展期的房企在新一年再次得到展期的难度会很大，甚至不排除有些民营房企会还不起美元债，甚至最终被迫退市或破产。

我们判断，未来两到三年内，中国房地产行业将会经历一个缓慢复苏(既不是U型筑底，也不是V型反弹)的过程。一直到2025年，行业才有可能恢复到2020年的房地产开发水平——显然，这早已不再是早先部分人所提到的行业要在"高位震荡"，而是整个房地产业会呈现一个"急剧下行+缓慢复苏"的特别走势。

为什么要对中国房地产保持长期乐观？

对中国房地产行业的未来，我们依然是偏乐观的，这主要基于以下一些基本判断：

其一，从宏观趋势来看，中国城市化进程远未结束。发展县域经济以拉平城乡差距的城镇化2.0时代必将到来；且疫情过后，人们的腰包和收入预期都有可能再度"膨胀"起来，都是行业发展的"硬支撑"。

其二，在未来相当长一段时期内，房产依然是居民的最主要资产和首选理财途径；行业的住房总量或已窥见顶端，但居住品质改善提升的强大需求仍然会带来房地产市场改善换房的"刚性需求"。

其三，房地产作为一个强政策市，经历了"三道红线"到当下持续宽松的刺激政策周期，期中的经验与教训都会促使今后房地产政策出台更为审慎和精准。

其三，房地产行业弱金融化(不可能去金融化)和低杠杆化的趋势已"深入人心"，这将为中国金融稳定营造良好氛围；此外，经过近三年行业跌宕，房企的国有成分及权重加大，"压舱石"的作用开始显现。

其四，越来越多的房企开始回归企业发展本源，即更加重视产品和服务，唯有如此，企业才能在行业长周期发展中"行稳致远"。

基于以上判断，我们认为未来5年，中国房地产市场仍有13-18万亿元的总量，到2030年仍有很大可能达到我们曾预测的"20万亿元"规模。假设取一个偏悲观的数值，那行业也仍有15万亿元的发展规模。所以，有一句话我们重复了很多次："市场足够大，关键是你能吃多少？"

此外，中国房地产行业要健康发展，"资本+内容"是房企的两大核心竞争力(内容主要是指产品和服务)。因此，我们并不认为国企中的平台公司会成为房地产市场的主角，至多其会成长为其中一支重要的市场参与力量。

什么类型的房企会在新一年大概率突围？

基于以上分析，我们认为在未来一段时间，以下几种类型房企有可能会在市场竞争中熬出头。

第一类：市场化程度较高的央企、国企。如保利、华润、中海、招蛇等央企(不超过15家)，以及地方国资控股企业。其中，后者既有老牌的地方国企，也有平台公司中的新生力量，但这类企业在每个二线城市大概率不会超过20家，三四线城市不会超过10家，五六线县域不会超过5家——这是未来地方国企争夺有限资源的必然结果。个人看来，央企、国企不会成为市场的主力军(平台公司这类地方国企只是承担特殊使命的阶段性主角而已)，其市场份额近两年来，虽然比过去高出很多，但预计今后将保持在30%左右市场份额。

第二类："资本+内容"竞争力强的全国性的优秀民企，包括万科、绿城等混合制企业和龙湖、滨江等股份制民企，以及长期专注某一细分市场或垂直市场，长期深耕某一省市市场、致力做熟做实的区域型龙头民企。预计这类企业今后会再次崛起成为市场主力军，且市占率不会低于50%。

第三类：夹缝中生存的中小房企。作为房地产市场生态系统的一部分，此种类型的中小房企，项目不多但有一定发展背景，同时又了解当地市场和客户需求，坚持产品创新，将必然成为房地产市场生态不能或缺的一部分。

第四类：背靠大集团的内生型房企。这类企业有母集团提供各种支持，主做"腾笼换鸟"后的土地整理和开发，并兼作一些市场化项目。因各地都有扶持本地上市公司的政策，所以这类企业也将无生存之忧。所以我们认为，类似茅台置业、首钢地产等类似企业也将有很大概率生存下来。

第五类：类似铁狮门、凯德这样的外资企业也有较大发展机会。不排除已占领美国房地产市场的国际资本，会在此时进入中国择机扩充势力，特别是在经营性物业市场。整体看，我们预计后三类企业总体可能会抢得20%左右的房地产市场。

如是所述，中国房地产市场格局在动荡中持续分化、升级，总会有老企业出局和新势力进场，其过滤机制正如建筑工地上的"大筛子"。而企业要做的，就是想办法"吹尽狂沙始到金"。

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