央行"第二支箭"加大驰援力度，多家房企发债破冰。

一名债券圈资深人士表示，旭辉控股集团（0884.HK）15亿元中票已于1月10日下午中债过会，暂定于1月18日发行，询价区间为2.8%-4.3%，发行期限为三年，由中债信用增进公司全额担保。

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自央行"第二支箭"发布以来，多家房企受惠。近期，宝龙实业申报40亿元储架发行额度，首期15亿元中票已获得交易商协会受理，这是首家境内展期主体再融资。

合景泰富（01813.HK）13亿元中票也已获得交易商协会受理，这是首家境外展期的公司开始再融资。

此外，新希望地产官微披露，已于1月13日完成发行10亿元中票。中骏集团控股（1966.HK）、雅居乐集团（3383.HK）15亿元、18亿元中票均已获得交易商协会受理，有待发行。上述六家房企合计拟发债规模约71亿元。

难找抵押物

此前，民营房企发债的难点在于，行业违约事件频发，市场认购信心不足。

2022年8月，央行指示中债增对房企发行中期票据，开展全额无条件不可撤销连带责任担保，房企需要提供反担保措施。除了优质民营房企外，央行也希望能够帮助到更多的出险房企。

据澎湃新闻报道，中国银行间市场交易商协会2022年8月曾组织多家房企参加座谈会，探讨如何为房企提供发债支持，参会房企包括中南建设（000961.SZ）、金科股份（000656.SZ）、宝龙地产（01238.HK）、世茂集团（00813.HK）、富力地产（02777.HK）等。

有参会房企的内部人士对此反响平平，他对时代财经坦言，公司找不到资产担保。迄今，上述房企中仅有宝龙取得发债进展，其优势在于"住宅+商业"双轮驱动，抵押物充足。

时代财经查阅宝龙实业的中票募集说明书发现，截至2022年9月末，该公司的投资性房地产的公允价值为648.13亿元，主要为持有型商业物业，其中因抵押受限规模约279.70亿元，具备较大的担保空间。

而对于很多以住宅为主要业态的房企而言，持有的少数商业资产大多早已做了经营性物业贷。住宅项目方面，已经通过开发贷做过抵押了，住宅开始销售后，更没法做抵押。

"房企项目上基本没有干净的抵押物。而且项目分散、已经开放合作的话，都很难做抵押。"一名房企高管对时代财经感叹道。

第二支箭加大驰援

2022年11月，政策升级，交易商协会官网发布"第二支箭"，由人民银行再贷款提供资金支持，并通过担保增信、创设信用风险缓释凭证、直接购买债券等一揽子政策，支持民营企业发债融资。

"第二支箭"可选的反担保措施，包括国有企业反担保、资产抵押、关联企业反担保、国有担保增进机构反担保等。同时，还可以根据企业信用状况分档确定反担保比例，尚未违约的优质民企有望降低反担保比例。

"第二支箭"近期降低了对抵押物的标准，这也是多家房企能突破发债的关键原因。

据多个接近发行工作的人士透露，在2022年8月的政策中，担保资产的前提条件是无抵押的资产，不过这轮发行有所放松，募集资金用途可用于偿还抵押物的前手贷款，这样中债增拿到的还是干净的抵押物。

旭辉控股集团的财报显示，截至2022年中期，其持有的投资性物业约455亿元，其中已建成403.36亿元，已抵押373.97亿元。若按原有的政策来看，可供抵押的空间不多。

"旭辉这次发债的抵押物是成都的mall。"前述资深债券圈人士对时代财经表示。

中梁控股（2772.HK）也是受益房企之一。中梁业态以纯住宅为主，可供抵押的资产原本比较少。"第二支箭"鼓舞了中梁的信心。一名与中梁有合作的房企高管对时代财经表示："中梁计划今年一季度搞定所有信用瑕疵，计划二季度发中票。"

此外，"第二支箭"的抵押率（抵押贷款本金利息之和与抵押物估值之比）也大大提高了。

中信证券撰文表示，在2022年8月的政策中，房企资产抵押的抵押率约为40%。而数名房企及银行人士对时代财经表示，"第二支箭"政策近期发债的抵押率应该是100%。这意味着，新政后，同等估值的抵押物，可申请到的资金大大增加了。

"这就很爽。房企想通过卖资产来回笼资金的话，打九折都很难成交，一般成交的情况，是在八折以下。"一名基金固收研究员对时代财经评价称。

民企迎来发债小高峰

在央行全力支持民营房企在银行间市场发债之际，证监会也在努力推动交易所市场民营房企恢复债券发行。

据深交所、上交所去年12月披露，首批民营房企"央地合作"增信新模式成功落地，涉及的房企有新希望地产、美的置业（3990.HK）、碧桂园（2007.HK）三家企业合计簿记发行34.3亿元公司债券。

所谓"央地合作"新模式，即在中国证监会指导下，交易所与地方证监局及中证金融、地方担保与增信公司、证券公司等多方协作，为房企发债提供增信支持。

中指研究院数据显示，2022年12月，民营房企发债规模达到96.3亿元，占全年民营房企信用债发行量的35.5%，发行主体也从头部优质民企扩展到中小型民企。

时代财经统计中票募集说明书发现，自2022年8月的政策发布后，房企发债所获得的资金，大多将流向保交楼。

"发债资金绝大部分直接用于项目保交付，但实际上也是间接帮助项目债权人收回本息，项目正常推进、企业恢复自主造血能力，是集团层面的债权人最终收回本息的保障。"一名知情人士称。

"房企经过了两年的降杠杆，该挤的泡沫都挤掉了。"前述房企高管称，只要把信用上的问题都解决了，主体还能健康发展。

"融资是以时间换空间。销售是一切问题的根源。"一名前民营企业融资负责人表示，业内仍在期待销售好转。

标普信用评级预计，2023年房地产市场将呈边际回暖态势。房地产开发行业将面临根本性转变，将从原有的追求增长速度，变得更加追求质量。在这个过程中，行业信用特征将面临结构性转变。

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