中新经纬1月6日电 (李惠聪)刚需购房人群或将迎来一个政策"红包"。1月5日，中国人民银行、银保监会发布《建立首套住房贷款利率政策动态调整机制》(以下简称"通知")，决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制。即全国范围内，新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均显现下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策的下限。

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专家表示：通知的出台，意味着各地对首套房贷利率协调的空间将更大、更灵活，刚需和改善人群也将从中受益。

坚持"房住不炒"，同时激活市场

事实上，最新的通知内容在2022年早先出台的两个政策中已有伏笔。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，2022年5月，央行明确房贷利率下限为"LPR-20个基点"。2022年9月则在《关于阶段性调整差别化住房信贷政策的通知》中明确，允许房价持续下跌、楼市低迷的城市可以突破"LPR-20个基点"下限，但政策有效期为2022年12月底。本次通知的推出，将早前的相关政策进行了再次细化与落实。

广东住房政策研究中心首席研究员李宇嘉也认为，本次通知是早前既有政策的延续与长效机制的正式落地。他指出，本次政策内容的一个关键点在于详细明确了政策评估期，即自2022年第四季度起，各城市可于每季度末月，以上季度末月至本季度第二个月为评估期(2022年9月-2022年11月)，若连续3个月同环比下跌，可自主决定自下一个季度(2023年一季度)起，阶段性维持、下调或取消当地首套住房商业性个人住房贷款利率下限。这使各地在具体政策的操作执行中更有针对性。

为防止相关市场主体陷入房价持续下跌的恶性循环中，政策的出台也成为一个及时的"对冲动作"。

易居研究院通过梳理全国70城房价指数灵敏据发现，最近3个月房价持续下降的城市共有38个。其中二线城市有13个，房价显现低迷的城市数量在明显增多(从23个增加为38个)。这意味着未来将有更多城市可能要主动降低首套房贷款利率。

具体来看，目前二三线城市均有典型的房价低迷城市，如二线城市的天津、太原、郑州等，三线城市如惠州、金华、徐州等。

对此，李宇嘉警示，如果任由房价长期持续下跌，会在一程度上导致老百姓获得感下降；而房价阴跌不止，又有可能导致银行断供，对市场信心和预期造成更大冲击；而房价下跌预期持续，会使存量房市场流动性快速下降，形成一种市场失灵的"板结"状态。因此政策出台，稳房价的意图明显。

李宇嘉分析认为，"通过下调或者取消房贷利率下限，使新利率与存量房贷利率有了对比与差距。这就可能会激励居民将存量房贷还掉，换成新贷款。即卖房再买房，无形中提振了购房者买房、换房意愿，也鼓励了部分有改善需求的人群尽快出手。

本质是降低了刚需客群的购房成本

严跃进指出，通知内容也释放出一个信号：2023年房地产信贷政策仍要继续宽松。仅仅针对首套房降低利率、不设下限，本质是降低了刚需购房群体的购房成本，鼓励新市民、年轻人买房，鼓励外地打工者返乡置业。这不仅有激活市场的效应，同时也坚持了"房住不炒"。

李宇嘉则建议，应进一步降低存量房的房贷利率。他指出，目前楼市不景气根源之一，主要是前期(2017-2021年上半年)，国内主流城市房价上涨过快，盲目冲动买房群体较多。那段时间，新房交易连续数年在历史高位徘徊，市场普遍乐观，房贷利率较高，普遍在5%以上。而当下，疫情三年，多数行业受到冲击，已购房群体的存量房贷压力也较大，理应得到重视。若能降低存量房房贷利率，不仅能降低购房者月供压力，还能在一定程度上释放内需和拉动消费。

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