作者 张凯 中指研究院土地事业部研究负责人

近期，北京2022年第四批次集中供地火热收官，地价上限、竞现房销售面积均触顶成交。

具体来看，11月29日，北京第四批集中供地出让共有6宗土地，总面积约为14.86万平方米，总建筑面积31.93万平方米，起始价为123亿元，成交总价135亿元。其中，北京门头沟区永定镇地块由"中建方程+中建信和联合体"以7.9亿元底价成交，通州区永顺镇地块由北京城建兴华以16.69亿元竞得。

【资料图】

有3宗地块含现房销售面积触顶，全部位于朝阳区，其中朝阳平房乡PF44、PF45两宗地块报名热度最高。PF44号地块吸引了10家企业主体报名参与，现场竞价达上限后，有5家企业参与摇号环节，最终由"保利+建工"以"25.53亿元+10000平方米现房销售面积"竞得。

PF45号地块共吸引14家企业主体报名参加，该宗地是挂牌时报价最多地块。有8家企业参与竞现房销售面积，触达上限后最终摇号由三元嘉业以"24.38亿元+10000平方米现房销售面积"竞得。朝阳奶西村29-321地块有9家报名企业参与，最终4家企业参与摇号，由金隅以"32.315亿元+35000平方米现房销售面积"竞得。

值得注意的是，该宗地块北侧的首开金茂望京樾和中建宸园两个项目的操盘企业均积极参拍，但最终未能摘地。最后一宗地—石景山区老古城综合改造土地一级开发项目有5家企业报名参加，最终由中海竞得，溢价率为5.58%。

从本次土拍出让的政策方面来看，推出的6宗地块中有4宗进行了现场出让环节，宗地均设置有"竞现房销售面积"，以及竞"现房销售面积上限"的规则。并且在指导价确定上，首次提出对期房销售和现房销售区别定价，如石景山区古城地块预售指导价为7.58万元/平方米、现房销售指导价为7.88万元/平方米，对于房价上涨给出了一定空间，也给房企的资金成本提供了一定的"补偿"。

总体来看，北京第四批次土拍的热度在一定程度上超出了市场预期。土拍热度背后，我们认为主要受到三方面的影响。

其一，目前全国房地产市场仍未企稳，北京、上海等个别城市由于房地产市场热度尚好，是当下房企为数不多的投资选择。本次全国各地多个中建系房企齐聚北京参拍，也从侧面反映出这一点。但除中海摘得石景山地块外，中建系本次均未能如愿摘地。

其二，在2022年第四批供地出让以前，北京全年涉宅用地仅成交49宗，同比2021年全年的64宗减少了近24%，不少深耕北京的房企尚未完成年度投资任务，都希望在2022年在第四批次有所斩获和补仓。

其三，北京的很多城投类企业均具备操盘开发能力，本次也积极参拍，这与其他城市城投托底拿地逻辑完全不同，也因此将本次土拍热度推上了一个新台阶。

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