作者 李宇嘉 广东省城规院住房政策研究中心首席研究员

(资料图片仅供参考)

11月15日，国家统计局发布了1-10月份房地产开发投资销售数据。数据表明，房地产多项指标仍呈持续下跌趋势，我们需保持足够警惕。同时，房地产开工和拿地降幅、全国房屋竣工面积跌幅均有收窄态势。这说明近一段时间，国家及各地稳地产的支持政策，取得了一定积极效果。

保交楼取得进展

数据显示，1-10月份，全国房屋竣工面积下跌18.7%，跌幅比1-9月份收窄1.2个百分点，且是连续3个月收窄，说明近期国家及各地保交楼的政策力度加大，取得了积极效果。近期，随着专项借款、纾困基金积极落地，房企融资环境好转，已销售房屋竣工交付提速。预售资金监管新规落地，将进一步加速推进房企全渠道资金面好转，我们预计保交楼形势也将继续向好，从而进一步在稳定市场预期，扭转需求端疲弱态势方面发挥积极作用。

显现降幅收窄的还有房地产开工和拿地这一个关键指标。1-10月份，全国土地购置下降53.0%，跌幅与1-9月持平，新开工下跌37.8%，降幅收窄1.2个百分点。房地产前端拿地和新开工结束了跌幅连续扩大走势。土地和新开工单月同比跌幅也出现收窄。

我们认为，这一方面与2021年的低基数有关。即2021年10月，单月同比和累计同比都出现跌幅扩大走势；另一方面，近期保交楼提速，复工复产提速，各地国企和平台积极托底，也是跌幅收窄原因。

开发商资金面或将继续好转

相关数据显示，1-10月份，全国房地产开发企业到位资金下跌了24.7%，跌幅相比1-9月扩大0.2个百分点。这是相关指标跌幅连续2个月收窄后，再次扩大，表明房地产供给端风险仍在持续释放，且有扩大的情况下，金融机构对房企融资整体态度比较谨慎。

基于此，近期央行银保监提出了支持房地产发展的"金融16条"和保函置换预售资金等措施，都是在最大程度上缓解金融机构对房企融资担心，同时为行业创造新融资渠道。

此外，数据显示，前10月全国商品房需求端继续疲弱，开发投资也受到一定拖累。

具体来看，1-10月份，全国商品房销售面积下跌22.3%，相比1-9月份扩大了0.1个百分点，跌幅连续两个月收窄后再次扩大；1-10月份销售金额下跌26.1%，比1-9月份略收窄0.2个百分点。

我们认为，造成以上结果的主要原因在于10月以来，疫情再次大面积扩散，房企风险预期开始向一些稳健的企业蔓延，市场预期再次下行。而国庆房企大尺度打折促销，进一步推动了降价预期，对后续市场销售形成一定阻碍。

值得关注的是，房地产销售金额跌幅收窄，销售面积跌幅扩大，很大一部分原因是各城市市场成交越来越集中于核心城市、核心区域。

在新开工和拿地跌幅收窄的情况下，房地产开发投资也受到拖累，跌幅继续扩大，从1-9月份的-8.0%的跌幅继续扩大到-8.8%。

我们认为造成以上结果原因主要有两大因素：一是施工进度慢，1-10月份，施工面积跌幅扩大，显示企业资金链紧张，以及新增地块进入开工节奏延缓；二是土地计入开发投资部分下降，这与2021年下半年以来土地市场过快冷却有关。土地购置费和开工(建筑工程)占总开发投资比例约为30%左右，预计未来仍有可能继续拖累房地产开发投资。

当前，保交楼工作提速，金融机构加大房企融资投放，各项纾困资金落地，对行业需求端、居民预期提振都有积极意义。一旦市场供需两端从相互掣肘、负反馈循环，转向相互支撑、彼此利好，楼市触底企稳的局面就有很大可能在2023年的上半年到来。

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