"项目备案单价2万多，打完折只要1.7万，之前都是本地人来看的多，上月开通地铁14号线后，福田和南山的客户多了起来。"御景荟都销售人员介绍道。

东进热潮下，房企纷纷加仓布局龙岗、坪山。如旭辉首进深圳的项目便选择与花样年合作开发坪山围地块；信达联合体于2015年拿下当时的坪山地王；新城控股(601155)2020年末与佳兆业合作竞得坪山燕子湖地块。

11月9日，《每日经济新闻》记者实地走访深圳东部多个热点板块楼盘发现，原本也能频现日光盘的东部，在楼市降温下新房库存清货压力越来越大。临近年底，各楼盘更是加紧"抢收"，有项目卖出"地板价"求客，而有项目则坚持区域价格"天花板价"只求少赔。

(相关资料图)

值得注意的是，上述新盘项目几乎都启动了中介带客渠道。记者在多个项目售楼处看到，现场均设置有中介公司驻场接待点；有项目售楼部晚上7点多仍灯火通明，主管带着销售人员进行加急培训。

"地板价"1.7万元/平米起

"14号线地铁口最便宜的综合体大盘御景荟都，折后单价1.7万元/平米起，总价60万元起，现场人气很旺，停车场都没位置停车了，当天就卖了17套房源，10月份项目销售超200套。"中介李先生在社交平台上如此分享。

1.7万元起的"地板价"通过深圳各大中介推广后确实取得了比较理想的效果。对楼市并不十分关注的向阳，在接到中介微信推荐后就开始向熟悉地产的朋友咨询。

向阳先是惊喜能有这样的低价，但继续了解后得知，该楼盘曾是恒大与京基的合作项目，因担心后续会有交楼问题以及产品的公寓属性，向阳最终放弃了选购。

11月9日，记者以购房者身份实地走访了御景荟都项目。从新开通的深圳地铁14号地铁南约站出来，沿着马路走200米左右，便是御景荟都项目售楼处。扫码进入到售楼处，首先映入眼帘的是门口处一排长长的办公桌椅，多个中介工作人员正在现场办公。

登记资料后，一位驻场的内场销售人员给记者讲述了片区发展后，又带着记者看了几套样板间。该销售人员极力推荐适合投资的37平方米小户型，层高约为3.6米，被分隔为客厅和复式的卧室，不过记者站上第二层复式卧室却无法伸直腰背。

对此销售人员解释说，"3.6米的层高做成复式确实会遇到这种问题，但一般主要活动空间在楼下客厅。"销售人员还表示，项目得房率60%~63%，房租可租2000~2300元/月。

在另一个60多平方米的三房户型中，销售人员推荐说，"其中被分隔出的一个房间可用作储物间，等办理完手续居住后，可申请民水民电。"不过，该销售人员也坦言，复式的居住适宜性相对平层住宅确实稍弱。

"特价房仅限指定户型"

随后，该销售人员介绍，相比其他商业公寓的五成首付，他们项目可以做到4.5成首付，并为记者计算了一套37平方米房源的价格：备案总价74.4万元，现场95折后总价为68.5万元，优惠降幅约6万元。

记者注意到，该套房源打折后单价超过了1.8万元/平方米，并非广告宣传中的1.7万元/平方米。该销售人员解释，那是几套特价房源，一般是朝北或者低楼层，单价1.7万元/平方米起，其他好的楼层和朝向要2万元/平方米以上。"特价房目前已经被预定卖完了，之前总价50多万的也没有了。"

在现场的销控表上，大量房源已被贴上了红色的"已售"标签。

对于购房者担忧的交付问题，该名销售人员解释说，之前是京基、恒大和南约股份三家公司合作开发，恒大出现资金链问题后，已经完成切割彻底退出了，项目现场由京基操盘，不会存在交楼问题。

记者查询深圳市住建局官网获悉，御景荟都于2021年7月30日获得预售证，开发企业为深圳市百纳投资有限公司，2019年通过协议受让获得该宗地块的开发权，房屋用途为商务公寓和商业，预售套数超3500套。该项目已网签房源多集中在1栋，2栋房源均为期房待售状态。

启信宝显示，深圳市百纳投资有限公司成立于1998年，法定代表人为邱洞明，由深圳市晶南餐饮管理有限公司100%持股，股权穿透后，实控人显示为京基地产代理公司，这也与现场销售人员介绍的项目现状相符。

易居研究院数据显示，御景荟都10月份售出公寓124套，成交均价约3万元/平方米，套均价约121万元/套。而9月份该项目仅售出了22套公寓。

对于现场销控表与网签数据的差异情况，及获得预售证一年之久部分楼栋仍为零网签等问题，上述销售人员表示，"我们9月才开盘，好多按揭的房源还没审批完，所以网签不了，银行审批需要1-2个月。"

毛坯房卖出区域封顶价

与御景荟都打出低价折扣快消不同，信达金尊府项目则以区域最高备案限价销售，在售94~143平方米的三房到四房户型，有着更高的总价和单价。

《每日经济新闻》记者实地走访时发现，信达金尊府位于坪山区中山大道及锦龙大道交汇处东南侧，距离建设中的深圳地铁14号东部快线锦龙站约500米。东侧为中山小学和中学，西侧紧邻锦龙大道，周边有力高君御国际、京基御景印象、龙光玖云著等次新盘，以及佳华沙湖广场等待入市新盘。

记者注意到，该项目最早备案和对外宣传项目名称为信达泰禾金尊府，不过目前售楼处和小区入口的标识，均显示为是"信达金尊府"。

现场置业顾问告诉记者，目前在售有三种户型，毛坯现房交付，其中94平方米三房总价约375万-390万元，115平方米四房总价约460万-480万元，143平方米四房总价约590万-605万元，单价区间在3.9万~4.3万元/平方米。

对于价格，置业顾问表示，2015年拿地时楼面价就达2.5万元/平方米，"现在只能以区域最高备案价卖，少赔些，也没有额外折扣。"

据悉，金尊府项目用地于2015年12月底由信达+深圳坤润投资以30.3亿元联合取得，2016年引入泰禾代建，规划总建面约23万平方米，由9栋高层建筑、1栋幼儿园、2层地下室、沿街商业及配套用房组成。

此后泰禾曝出资金链问题后，金尊府被信达完全接手，直到去年9月才正式对外销售。"目前94平米三房还有少量户型可选，其他面积段户型要多些。"上述置业顾问介绍说。

虽然信达金尊府现房销售有一定优势，但周边即将入市的大量房源，一定程度上加大了该项目的销售难度。如距离金尊府不到一公里的佳华沙湖广场，被称作坪山最大的旧改项目，目前正在紧锣密鼓准备入市。

11月9日晚7时左右，《每日经济新闻》记者在现场看到，佳华沙湖广场项目售楼部里仍灯火通明，主管带着所有销售人员进行加急培训。

现场销售人员告诉记者，"我们还没有拿正式拿预售证，正在全力蓄客阶段，有超1500多套住宅可售，吹风价约4万/平方米，户型为69-118平方米的2-4房。"该项目预计于2025年精装交付，同时项目还规划有公寓、商业和办公。

当被问及该项目与周边信达金尊府等现房和次新房优势时，上述销售人员反问道，"泰禾都烂尾了，又开始卖了吗？"

记者|甄素静编辑|魏文艺 卢祥勇 盖源源 杜恒峰

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