首单市场化机构运营的保障性租赁住房REITs正式获批。

11月1日，华润置地（01109.HK）发文称，华润置地和中信证券、华夏基金，以旗下有巢住房租赁作为发行人的"华润有巢REIT"正式落地，拟发行金额为11.2亿元。自此，华润置地成为首家发行保障性租赁住房REITs的房地产开发企业。

首批保障房REITs落地，意味着底层资产范围扩大，房企融资渠道进一步拓宽。与此同时，在资本关注下，房企愈发重视轻资产运营模式。

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目前，房企布局轻资产赛道主要有三种模式：开发代建、商业资产运营和产业园区运营。与传统开发模式不同，轻资产模式更看重房企的运营能力。产品和服务，成为新赛道的必考题。

第一太平戴维斯深圳公司董事总经理吴睿对时代周报记者表示，市场结构决定房企的转型方向。房地产行业经过20年的高速增长，已经由增量市场转变成存量市场，有大量的存量资产需要更好地经营。传统的开发商恰好有经营经验，也有大量人才储备和知识体系，转化到存量市场相对容易。

由重转轻

房地产行业进入调整周期，开发商开始寻求第二增长曲线，一场去地产化浪潮悄然启幕。

今年8月，新希望地产更名为"新希望五新实业"，宣布将在地产之外，开拓农业和文旅业务。此后，朗诗绿色地产则将名字更改为"朗诗绿色管理"，宣称公司由传统重资产的房地产开发模式向轻资产模式的转型已基本完成。

在开发商由重转轻的路上，对外输出管理经验成主要抓手。与传统开发业务协同性最高的代建板块，承担起房企转型的重任。

今年以来，代建领域吸引众多新玩家，越来越多开发商主动转型为"包工头"。

据统计，发展代建业务的品牌房企已经超过30家，TOP50房企涉及代建的占比约3成。其中，既有万科、华润置地、中海、保利发展等大型房企，也有朗诗、仁恒、当代、天房等中小型房企，领跑的绿城管理、中原建业已经顺利上市。

一名头部房企投拓人士向时代周报记者表示，在房地产市场回归理性时，开发商为确保足够的现金流，不得不节衣缩食，减少土地投资。代建项目不需要占用资金，尽管利润较薄，但在当前市场环境下不失为一个好选择。

代建业务之外，开发商还将目光瞄准商业地产，转型颇有成效。据克而瑞研究中心，今年前三季度，万达商管、红星美凯龙、华润置地等三家企业运营收入已超百亿元。

第二曲线雏形已现，开发商应该固守阵地还是多元发展？

对此，吴睿认为，在融资受限、市场信心受挫的背景下，开发商很难用高杠杆做房地产开发，高周转模式难以为继。开发商不得不转向轻资产运营，因其不需要太多的资金和杠杆，相对来说也是新赛道。展望未来，开发商向轻资产转型将成为行业发展趋势。

掘金慢生意

当住宅开发体量逼近天花板时，经营性资产备受资本关注。与开发模式不同，经营性资产为长期投资，更考验操盘者的资产运营能力与服务水平。

写字楼资产，在地产行业降温时成为投资热土。据媒体统计，前三季度，北上广深等四大一线城市大宗交易总金额已经超过千亿元。

以博瑞大厦为例。10月17日，新加坡房企凯德集团以20.37亿元买入北京博瑞大厦，打破北京法拍市场交易纪录。对于买入原因，凯德集团对时代周报记者表示，此次收购符合凯德的投资策略，可以发挥集团以在开发方面的全面能力和优势，实现资产增值，为投资者带来优质回报。

"写字楼资产有稳定的回报率，流动性也比较好，管理比较容易，这都符合这种外资机构对于投资标的的要求。"吴睿指出，今年外资机构除了买入写字楼资产之外，也更关注房地产新基建概念，如说物流仓储、生命科学园等。

多名业内人士向时代周报记者表示，无论是写字楼资产还是其它经营性资产，均需要精细化运营。大到项目定位、小到工位设计，每一个细节都会影响项目的现金流。开发商需要摒弃过往的"短平快"思维，耐心看待经营性资产。

中指研究院报告指出，轻资产运营需要较强的品牌影响力、强大的资源整合能力和丰富的项目操盘经验，因此在实践中门槛较高，入局企业多以大中型房地产企业为主。未来，房地产企业要加强在轻资产领域的探索，还需以增强自身运营管理能力为主要发力方向，坚持品牌战略，积极构筑管理、运营和服务方面的核心竞争力。

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