自2021年重点22城采用土地集中出让制度以来，房地产土拍热度一再走低。为吸引房企积极参拍，土拍政策不断调整，先后呈现出"松-紧-松"的格局。

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竞拍资质不断放松，低资质房企迎拿地良机

2022年，楼市销售仍处"筑底期"，规模房企资金压力陡增，拿地意愿不振，导致集中土拍热度并未出现预期中的"显著回暖"。

克而瑞数据显示，在2022年首轮集中供地中，有五成甚至更高比例地块遭遇流拍，土拍热度正处谷底。

目前，重点城市土拍成交溢价率仍延续低位运行，均处于5%以下低位。天津、济南等地市场持续遇冷，土地流拍仍较为严重。行业大多数民营房企因资金压力已暂缓拿地，仅有部分央企、国企，以及龙湖、滨江等少部分民企仍在积极参与土地拍卖。

为保土地成交，各地的土拍门槛相继放低，放宽企业参拍资质要求成为其中重要政策之一。

从2020年开始，房地产土拍资质标准经历了三次大变化，期间，高资质房企拿地比例持续走低，而中小房企、低资质企业投资积极性上升，迎来、拿地良机。同时，低资质企业在获得地块上呈现出"总价低、区位偏、盈利难"的特征。

目前，品牌规模房企对上海、深圳、杭州等楼市表现较佳的城市仍有较好预期，但对楼市相对低迷城市拿地意愿明显不足。2022年前两轮集中供地中，青岛、济南、天津等地品牌房企几乎全部"隐身"。

对中小规模房企而言，或许迎来了在重点城市布局的发展良机。在2022年济南、长沙、青岛等城市的第二批次成交地块中，四成以上地块由仅具备三级或以下开发资质条件的企业竞得。地方国企、本地中小企业成为2022年土地市场的拿地主力。

从重点22城整体土地出让情况看，四级及以下的低开发资质房企拿地占比在2022年第一批、第二批次中呈逐步上升态势。尤其是在2022年第二批次，四级及以下的低开发资质房企拿地比例高达11.8%，创下集中供地以来的新高。

较窄的盈利空间考验低资质房企运营实力

由于一二线城市核心地块总价高、难度大、门槛高，低资质房企更加偏好低总价、竞争强度稍低地块，地块以非核心区域、郊区为主。

另一方面，低资质企业拿地单价却显现出持续攀升态势。从三四级资质房企拿地均价变化来看，从2020年3470元/平方米、3000元/平方米的均价水平，上涨至2021年的4621元/平方米和3374元/平方米，再到2022年的7296元/平方米和6271元/平方米，低资质房企拿地均价愈来愈贵。

此外，2022年，三四级资质房企在郊区拿地比例大幅增加至68%，而在市区拿地的比例下降至32%。

从盈利情况来看，一级资质房企拿地平均房价地价差最大，可盈利性最强，而低资质企业(如三、四级资质房企)多数为刚需项目，拿地平均房价地价差较低，盈利空间相对狭窄，分别为11528元/平方米和10278元/平方米。

狭窄的盈利空间也对此类房企的投资实力、成本控制、销售去化等综合能力提出更高要求。

我们预计，短期内市场尚无明显回暖之下，土地市场仍会保持低位运行，且政策门槛将会进一步宽松。

不得不提醒的是，对拿地呈现出"总价低、区位偏、盈利难"特征的三、四级资质房企来说，未来其地产项目存在一定风险。

四季度，如果集中供地城市拿地门槛仍持续下调，且土地供应依然处"加量不加价"的窗口期，三四级资质房企若能保持拿地定力、积极参拍，仍有竞得优质地块的较大可能性。

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