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作者 李宇嘉 广东省城规院住房政策研究中心首席研究员

10月8日，央行发布了《2022年9月抵押补充贷款开展情况》，2022年9月，国家开发银行、中国进出口银行、中国农业发展银行净新增抵押补充贷款1082亿元。期末抵押补充贷款余额为26481亿元。这是自2020年2月以来，抵押补充贷款余额首次出现净增长，引起市场高度关注。

抵押补充贷款，即PSL(英文全称为Pledged Supplementary Lending)，是央行向全国三大政策性银行提供的资金支持。PSL在上一轮棚改大规模开展货币化安置时期，是一个创新的特色货币政策工具，基本逻辑是国开行发放PSL贷款，定向注入到棚改项目拆迁补偿和安置投入的资金，地方政府拆迁完成后出让土地，偿还PSL，形成了资金"投入—应用—偿还"的闭环。

这种定向注入货币模式加速了棚改进度，但后期在一定程度上有推高棚改成本、凭空创造住房购买力(拆迁户能拿到钱，然后冲进楼市)等相关效应，最终在2019年，央行开始大幅度缩减PSL。

近期，央行再度启动PSL。我认为根源在于，当前保交楼推进过程中，由于市场资金不愿意参与，开发商资金链紧张，专项借款、纾困基金额度有限，准入条件比较严格(比如要求项目资金能平衡)，导致保交楼当前推进效果不佳，或者较慢。这与2014年新一轮棚改时，资金匮乏导致棚改推进力度缓慢是同样逻辑。此时，市场就需要多方高信用资金注入，除专项借款、地方纾困基金，政策性银行的PSL，能够起到资金带着"国有信用"进场的信号，除增加启动资金额度效果外，还能注入国资信用。

PSL再度启动，一方面能激活市场资金进入，另一方面也能提振房地产上下游企业信心，包括施工单位、供应商等，甚至包括购房者、已买房小业主等主体信心。当然，PSL和专项借款一样，都需偿还，且有利息。不同的是，专项借款由国开行等代财政部投放，列入地方政府债务，由国企或平台承接、使用和偿还，而PSL是国开行等政策性银行自主投资行为，尽管有政策属性、公共属性，但还是要保本微利的。

因此，尽管PSL开闸，但其对项目筛选仍比较严格，不能报以太乐观的想法。但PSL与专项借款叠加能产生更大的信用增级、市场信心提振的效果。当然，国开行作为市场化企业，在项目筛选、风险识别上，其比财政部推进的专项借款，有自身优势，能推进一些专项借款可能无法推进的项目。

总之，目前房地产保交楼进入攻坚阶段，推进力度不断加大，但期间既要保护小业主权益，稳定楼市，但更要贯彻市场化、法制化、商业可持续的投资原则，避免出现助推开发商"躺平"的道德风险。所以，针对保交楼，企业自救的主体责任还是第一位的，专项借款、纾困基金、PSL等，都只是在能顺利收回资金的前提下，助力项目盘活与资金循环的基础金融手段。(中新经纬APP)

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