21世纪经济报道记者 吴抒颖 广州报道

(资料图片仅供参考)

经历了利空消息不断发酵的一周过后，房地产行业传来了难得的好消息。

2022年8月16日，市场消息称监管机构近期计划通过指定国有企业担保和承销示范房企的人民币债券新发，为这些房企提供流动性支持；此外，监管部门同时指示中债信用增进投资公司对这些房企发行的中期票据开展"全额无条件不可撤销连带责任担保"。

名单中的房企包括碧桂园、龙湖和旭辉等。包括碧桂园、龙湖和旭辉在内的多家房企及知情人士均对21世纪经济报道记者回应表示，监管计划给予积极支持，目前正在沟通中，具体信息以公司公告为准。

这是又一次民营房企信心攻防的赛跑。

虽然这些房企目前基本面上暂时无虞，但却均在近期遭遇了明显的股债波动。而资本市场转向的原因是，受到房地产市场销售持续平淡的影响，投资机构和债权人对多数民营房企的信心愈发脆弱，此时此刻自证安全及稳健，似乎也并不足够了。

房地产作为资金密集型的行业，外界的信心来自于销售面转暖以及融资面松闸等因素。在监管的多次支持下，示范房企的流动性有望得到一定的支撑，如若销售面也有起色，信心恢复也将可期。

再度获支持

这不是监管机构第一次为示范民营房企的境内债发行保驾护航。

今年5月，，碧桂园、龙湖、美的置业、新城控股以及旭辉等5家民营房企相继被监管机构选定为示范房企，获准通过信用保护工具的方式发行人民币债券。此后，上述民营房企境内债陆续成行。

这一次再为民营房企新发债券提供支持，所不同之处主要体现在名单有所调整以及市场发行平台的差异之上。

21世纪经济报道记者分别向多名知情人士及房企方面进行问询，最终确认在本次发行名单上的房企包括碧桂园、龙湖、金地、旭辉、新城和远洋。

从划定范围来看，上述房企不仅有民营房企，也包括混合所有制房企，且有一个明显的特征是在近期均经历了较为明显的股债波动，市场对之态度和信心转淡。

而此前在名单中的美的置业本次暂未传出发行的消息，市场也普遍认为是与之基本面尚坚挺，且股债未受到波及有关。"不是说美的不优秀，而是它现在还不需要用上这个工具。"一位境内投资机构的人士分析认为。

目前，上述在名单中的房企中，龙湖已有发行计划。

据21世纪经济报道记者获得的资料，龙湖近期拟将发行15亿元左右的中期票据，担保情况为中债信用增进公司提供全额无条件不可撤销连带责任担保，由中信证券牵头、中信银行联主承销，预计8月择机发行。

一位熟悉情况的人士告诉21世纪经济报道记者，上一次5家民营房企发债是由上交所牵头发行的债券，这一次是在银行间市场，"从市场反馈和感受来看，传递的信号会更明显。"

此外，为了提振投资者的认购信心，本次发行仍将由中债信用增进公司提供担保，这是我国首家专业债券信用增进机构，由中国银行间市场交易商协会联合中国石油天然气集团有限公司、北京国有资本运营管理有限公司等多家公司共同发起成立。

而创设信用保护工具或者增加担保，是今年房企发行境内债的一种趋势，未来或将持续。"因为是监管机构支持，中债信用是有一定的担保额度给到这些企业的，以后应该很多房企也都会这么发。"一位券商机构人士告诉21世纪经济报道记者。

迎来及时雨

或许是承压已久房地产行业太需要好消息，在上述示范房企获得流动性支持的消息传出以后，地产股迎来了一波拉涨，碧桂园、龙湖涨幅居前，盘中一度涨超过15%。

截至2022年8月16日收盘，地产股方面，碧桂园收于2.53港元/股，上涨9.05%；龙湖报24.9港元/股，上涨12.42%；旭辉报2.1港元/股，上涨12.9%。物业股也同样受到利好信息的带动表现亮眼，碧桂园服务、旭辉永升服务分别收涨14.47%、13.46%。

这是资本市场对上述房企的信心体现。

一位机构人士告诉21世纪经济报道记者，"在我们看来，获得支持就代表对这些房企的肯定，短期来看，它们应该是没有问题的。"

融资面持续向好，是房企其中一个资金端口被拧松的信号，但如果没有销售面的不断支持，仅靠融资面很难带动房企运营面的扭转。

正如惠誉近日在下调一家头部房企的评级时所言，由于中国房地产行业现状，这家房企财务灵活性趋弱。惠誉认为，尽管其流动性缓冲水平充裕，但是，鉴于销售下滑且营运资金承诺令现金生成承压，加之资本市场环境变化对这家房企融资带来影响，因此其流动性缓冲承压。

因此，销售面的回暖仍然是当前资本市场关注的主要因素，也是影响房企后续资金链和流动性的首要指标。

现在来看，房地产市场的负面传导链条也在渐渐被切断。从政策面上来看，各地又一轮政策优化已在路上；而保交楼的责任也在纷纷落实到位，这些都将对房地产市场回归常态做了缓冲与准备。

2022年8月12日，银保监会有关部门负责人表示，对保交楼金融支持，银保监会积极指导银行在配合地方政府压实各方责任的有序安排下，积极主动参与合理解决资金硬缺口的方案研究，做好具备条件的信贷投放，千方百计推动"保交楼、稳民生"。

政策面上，无锡、合肥和惠州等城市近期也对房地产政策进行了调整，其中，惠州是自8月15日起执行新的购房政策，即惠州市商业性个人住房贷款最低首付比例下调，居民家庭首次购买普通住房首付降至两成。

随着多方面形成合力，房地产市场也有望企稳。

中信证券在近期的研报也指出，房地产市场继续下行，销售复苏偏弱，且没有传导到信用和投资领域，这既有传统周期调整原因，也有交付等多重新因素叠加。我们认为，解决问题的钥匙仍在需求侧，我们预计按揭贷款利率将继续快速下行，金融和地方行政手段形成合力，稳住房地产市场。

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