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明明（中信证券首席经济学家）

近日，华夏北京保障房中心租赁住房REIT获证监会注册批复。作为具有保障性质的租赁住房项目，该REITs的正式获批的落地，是对"房住不炒"定位的具体实践，将为推动公共租赁住房服务模式向市场化、专业化转型起到良好的示范作用。

华夏北京保障房REIT的底层资产是北京市两项公共租赁住房项目——文龙家园和熙悦尚郡，分别地处海淀区西三旗板块和朝阳区青年路板块。华夏北京租赁住房REIT项目的底层资产运营时间较长，具备"高出租率、高续租率、高收缴率"的特征。

我国公募REITs产品采用"公募基金+资产支持证券化"的组织架构。"公募基金+资产证券化"的模式通过有效利用现有的资产支持证券制度和公募基金制度，从法律依据、制度成本、市场条件等方面为公募REITs产品上市提供支撑。与海外成熟REITs市场的模式相比，我国所采用的这种交易结构相对复杂，存在多层次的交易结构和管理模式。首先，基金管理人设立公募基金并进行公开发售。公募基金成功募集后，认购资产支持证券的全部股份，专项计划成立，由专项计划管理人管理。专项计划再投资于具体的标的项目，项目公司对不动产进行运营和管理。

公募REITs的产品特征和运作机制，决定了其具备丰富融资渠道、盘活存量资产、降低原始权益人杠杆率等特点。由于我国基础设施存量庞大，现有的基础设施领域具有很大的证券化潜力，有吸纳海量资金的能力，因此我国的公募REITs发展以基础设施领域作为上半场。随着后续公募REITs制度的完善，参考海外成熟市场经验，公募REITs涉及的底层资产或有望拓展至商业地产领域。从公募REITs的产品特征和运作机制来看：一是公募REITs能够激发社会资本参与基础设施建设活动，广泛吸收各类资金，为基础设施融资提供了新的渠道；二是在公募REITs发行上市后，其回收的资金能够用于新项目建设，配合扩募等配套制度的支持，形成基础设施投资的良性循环；三是公募REITs作为一种权益性的融资工具，对于降低原始权益人杠杆率、防范债务风险也具有积极作用。

自首批公募REITs上市发行以来，随着试点经验的积累，我国公募REITs的运作机制正不断完善。粗略来看，公募REITs产品的运行包括设立、运营和退出三大阶段，其中又涉及对标的资产进行资产重组、产品扩募等具体方面。自2021年6月首批公募REITs上市以来，相关部门针对公募REITs产品陆续出台了一系列配套措施，以完善公募REITs的运作机制。随着中国房地产投资信托基金（C-REITs）市场持续的扩容增类，相关部门也会根据实践经验及时出台对应政策，推动公募REITs运行机制不断完善。

公募REITs有望推动地产行业长期健康运行。对于我国的房地产行业，建立、巩固和不断完善房地产长效机制是长期的政策方向。房地产长效机制意味着既要长期实现"房住不炒"的目标，又要促进各地房地产市场的平稳健康发展。从机制上看，坚持租购并举，发展保障性租赁住房，是实现上述两个目标平衡的重要举措。"十四五"规划中明确指出我国未来要"有效增加保障性住房供给"。各省市的"十四五"发展规划中也明确指出要加快构建以保障性租赁住房为主体的住房保障体系。大力发展保障性租赁住房，一是能够抑制炒房行为，缓解房价上涨的压力，二是配套推进租购同权，满足居民合理的居住需求，三是保持房地产投资对经济的支撑力度。

现阶段，我国住房市场的租售比远低于国际标准，住房出售和租赁市场发展不平衡，租赁住房市场仍有较大的发展空间。在"房住不炒"以及"服务新市民"的政策方针下，保租房或将成为未来租赁住房的发展重点。微观层面，由于我国住房销售和租赁市场发展不平衡，近年来，住房售价同比保持高速增长，但租金同比增长缓慢，使得我国住房的租售比显著偏离国际标准的1:300-1:200区间。根据诸葛找房数据研究中心发布的《2021年重点50城租售比调查研究报告》，我国2021年的租售比在1:600左右，其中一、二线城市读数分别为1:654和1:599。宏观层面，近年来，伴随着城镇化进程的推进，劳动力逐步向着大城市聚集，尤其是一线城市和部分二线城市常住人口规模持续走高，而常住人口激增则带来了住房需求的快速增长。在"房住不炒"的大方向下，考虑到住房销售和租赁市场发展不平衡、以及一二线城市住房需求较高等因素，以保租房为代表的租赁住房市场或将成为满足"新市民"住房需求的发力点。

保障性租赁住房和公募REITs的适配性较高，试点发行REITs能够丰富保租房投资建设的资金来源，有助于促进保租房有效投资，进而推动我国保障性住房的长久发展。从保租房的角度，REITs对于其融资渠道的拓宽、存量资产的盘活、促进有效投资等作用明显，叠加一线城市在"十四五"期间面临较大的保障性租赁住房供给压力，相关企业有动力尝试将保障性租赁住房资产进行证券化；从C-REITs市场的角度，保租房长期运营的目标、相对稳定的租金、较高的出租率等特征与REITs对于底层资产的要求匹配度较高。此外，当前C-REITs二级市场面临可交易标的数量少、可交易标的底层资产类型有限、整个二级市场可交易规模有限等问题，通过试点发行保租房REITs，有助于C-REITs市场的扩容增类，增强市场流动性，同时丰富投资者选择。综上来看，试点发行REITs能够丰富保租房投资建设的资金来源，有助于促进保租房有效投资，进而推动我国保障性住房的长久发展。

标签： 公募基金 基础设施 住房需求