物业股正展现出脆弱的一面。克而瑞物管数据显示，截止7月31日，59家上市物管企业股价有46家较月初下跌，最大跌幅达到68%。

2022年年初以来，59家上市物管企业股价下跌数量达到了51家，仅有3家物管企业小幅上涨。显然，受房地产行业下行波及，物业股一骑绝尘的上涨动力再次被压制。

物业股全线下跌

(资料图片仅供参考)

物管企业上市正在"退潮"。据克而瑞物管监测，截止2022年7月31日，物管行业上市企业总数达到了59家，年内成功上市的物管企业有4家，另有8家递表企业正在排队。

7月，物业股普遍下跌。从下图可以很直观的看出，核心指数及物管企业股价自月初逐日下行，7月22日左右有小幅回调，但至7月27日，物管企业股价再次直线下跌。整体来看，非港股通物管企业下跌12%，港股通物管企业下跌23.1%，恒生物业服务及管理指数下跌30.1%，跌幅均大于恒生指数(-7.8%)和沪深300(-7.0%)。

聚焦59家上市物管企业，7月股价平均降幅达到了17.4%。其中，46家股价下跌，下降比例接近八成；股价上涨的企业只有7家。降幅最大的是力高健康生活，降幅达到68.0%，此外方圆生活服务、碧桂园服务股价降幅也在50%以上。

对比2022年年初，情况更不乐观。59家物管企业中，有51家股价下跌，跌幅超五成的物管企业就有17家。

正荣服务跌得最惨，年初至7月31日跌幅达到86.8%，对比巅峰时期股价，目前正荣服务股价已下跌了90.58%。

2020年下半年是物管企业的高光时刻，彼时多数物管企业股价达到峰值，2021年，受地产主业震荡影响，物业股迅速回调。截止到2022年7月31日，股价距高位跌破70%的比比皆是。

我们对29家上市物管企业最新股价与巅峰时期股价作对比发现，29家物管企业股价较巅峰时期平均下滑61%。

距巅峰时股价下降80%以上的物管企业有6家，分别是时代邻里、正荣服务、佳兆业美好、宝龙商业、彩生活、烨星集团。其中，时代邻里股价较巅峰时降幅最大，下降了90.71%，较上市首日股价下跌了78.6%。

59家物管企业总市值较年初跌三成

与物业股股价相对应的是，59家上市物管企业估值再次下降。

截止7月31日，59家上市物管企业总市值为3420.3亿元，较上月末下跌22.8%，市值下跌的房企多达44家。市盈率PE(TTM)和市盈率PE(LYR)均值分别为11.4倍和11.6倍，均较上月末(13.9倍和14.1倍)下降。

2022年年初，碧桂园服务总市值达到1285亿元，也是当时唯一一个市值破千亿的物管企业。随后，碧桂园服务股价下调，市值一路下降至7月初的1007亿元。7月19日，华润万象生活市值首次超过碧桂园服务，跃居首位。截止7月31日，碧桂园市值较月初"腰斩"，仅有505.9亿元，市值较月初降幅排在59家物管企业的第三位。

对比年初，59家上市物管企业总市值下降32%，市值较年初下降的物管企业达到47家，其中正荣服务市值较年初跌幅最大，达到86.2%。市值较年初上涨的物管企业仅有8家，其中越秀服务市值较年初上涨15.5%。

对比上市首日市值变化，44家物管企业市值较上市首日下跌，最大跌幅达到89.4%，为正荣服务，而烨星集团以86.3%的跌幅紧随其后。

值得注意的是，截止7月31日，仍有15家物管企业市值高于上市首日。其中，中海物业涨幅最高，市值较上市首日涨幅达710%。绿城服务、旭辉永升服务和滨江服务市值涨幅也在200%以上。

纵观59家上市物管企业资本市场表现，不少物业股受地产主业震荡非常明显，这也是物管行业在资本市场表现中脆弱的一面，尤其是地产母公司遭遇流动性危机的情况下，物业股更是遭到全面压制，跌幅领先行业，反观地产母公司强劲的物管企业，整体资本市场表现也是一路领先。

整体来看，物管行业仍然与房地产主业唇齿相依，行业稳定格局仍有待进一步强化。

自2021年下半年以来，资本市场急剧降温，大部分物业股股价距离峰值几近"拦腰斩"，其中原因除市场在修复以往物管上市公司过高估值以外，房地产行业下行压力传导也成为其中一个重要原因。

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