东莞发文规范监管账户资金管理使用：违规操作的，严重者移送司法处理「勠力保交楼」

近期，各地均在加强对预售资金的监管，以助力"保交楼"，这一次轮到广东东莞。

8月2日，广东省东莞市住建局发布《关于进一步规范商品房预售款收存管理和使用管理的通知（征求意见稿）》（下称《意见稿》）。

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《意见稿》对商品房预售资金收存和使用监管都做出了具体的规定，如开发企业与住建部门、监管银行三方签署的《商品房预售资金监管协议书》，应在东莞市商品房预售资金监管系统（下称"预售资金监管系统"）上申报，并由开发企业在商品房销售现场显著位置进行公示。

对此，广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉在8月3日接受《华夏时报》记者采访时表示，这份文件明确了预售资金监管相关方和购房者的责任和义务。意义主要在于促进市场信心的恢复，现在购房者对市场信心比较差。

监管资金不得擅自扣划

8月2日，东莞市住建局发布征求《意见稿》意见的通知，对商品房预售资金收存和使用监管均做出了详细的规定，同时也明确了各预售资金监管相关方和购房者的责任及义务。

就银行来讲，《意见稿》提出，监管额度内的资金，应当专款专用，在商品房项目完成房屋所有权首次登记前，商业银行不得擅自扣划。

同时，各商业银行对其开设监管账户的预售商品房项目做好金融服务和资金风险监管，通过对接预售资金监管系统将监管账户内预售资金的收存、拨付交易明细、账户余额及冻结、划扣等信息实时推送给住建部门，并对其推送的电子信息真实性负责。

若是商业银行违反预售资金三方监管协议，未经住建部门核实同意，擅自拨付或转移监管额度内资金的，应当负责追回资金，无法追回的依法承担相应赔偿责任。

一个预售许可证对应一个账户

对房企来说，《意见稿》明确要求，房企申请商品房预售许可前，按照一个预售许可证对应一个账户的原则开设商品房预售资金监管账户，监管账户需为新开设的银行账户。

同时，房企不得以其他任何形式私自截留、收存购房款。

设立子公司的房企，集团公司不得抽调监管额度内的资金，只能用于购买项目建设必需的建筑材料、设备和支付项目建设的施工进度款及法定税费。

此外，开发企业在申请使用商品房预售资金前，应当在预售资金监管系统中申报项目建设资金监管额度，提交工程合同、完税凭证等材料，并将合同金额及税费分配至各个预售许可证对应楼宇，作为其申请商品房预售资金使用的依据。

值得注意的是，该《意见稿》还规定了房企根据不同的工程建设进度预留相应工程建设的保证金，如取得工程安全监督机构签发的《终止施工安全监督告知书》的，按监管额度的20%预留工程建设保证金。

对此，李宇嘉指出，"各个城市的竣工面积都在下降，这就说明房企挪用预售资金在过去可能是个普遍现象，现在购房者可能并不会很放心，所以出了这个办法，相当于是给市场一个定心丸。"

"以后所有的预售证和监管账户是对应的，预售资金全部要用于项目的交付，相当于提振市场信心。这对违规的房企来说，就是一把利剑，而对于合规的房企来说就是护身符，对它是利好的，不会说有过度的监管。"李宇嘉如是说。

此外，《意见稿》还规定，房地产开发企业有下列情形之一的，由市住建部门责令其限期整改。逾期未完成整改的，依照有关法律、法规予以处罚；涉嫌犯罪的，移送司法机关依法处理。一是，未按规定收存和使用商品房预售资金；二是，提供虚假资料申请办理商品房预售资金相关业务；三是，其他违反商品房预售资金监管相关法律、法规等行为。

购房款直接存入监管子账户

除了厘清银行和房企的责任外，《意见稿》还厘定了监管部门的责任和购房者的义务。

《意见稿》要求各镇街（园区）住房和城乡建设局对辖区预售商品房项目加强日常监督和检查，负责核实开发企业在申请商品房预售资金使用时是否存在拖欠工程款、工程停工、延期交楼等不稳定因素及违法违规销售行为，在规定时限内对企业"申请商品房预售资金使用"事项出具审查意见。

而在购房者方面，《意见稿》提出，对已取得商品房预售许可的项目，由购房人根据预售资金监管系统生成的《房屋缴款通知单》信息，通过关联预售资金监管系统的POS机刷卡、银行柜台转账、网上银行转账等方式，将购房款（含定金、首期款、分期付款、一次性付款等）直接存入相应房屋的商品房预售资金监管子账户。

除了划分好开发商、房企及监管部门的责任外，怎么样才能将预售金监管的更好？

对此，李宇嘉指出，"关键就是各方的责任都要到位。"

"如今地方政府为了保交楼、银行为了保护自己的债权，导致预售资金不能动，这是最大的问题。预售资金，未来该提取的一定要提取，只要存够了足够的工程款，其他都是可以提的，没有问题的。"李宇嘉说。

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