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每经记者 包晶晶

未来住房市场需求将呈现怎样的走势？

7月13日，贝壳研究院发布《2021-2035年我国住房需求预测》指出，2021-2035年中国住房总需求已进入下降期，预测到2035年，住房总需求降至13.3亿平方米，15年间年均降速2.5%。

据贝壳研究院测算，中国"人口支持比"（15-64岁的劳动力人口数量与15岁以下和64岁以上人口数量之和的比值，相当于人口抚养比的倒数）在2010年达峰后，住宅新开工面积经历了下降后再增长的过程。贝壳研究院认为，"再增长"主要是这段时期国内大规模的棚改拆迁需求集中释放所致，短期政策使得长周期规律在一定时间内发生偏移，但并不改变当前新开工面积已处于见顶下降的阶段。

2021-2035年期间，我国新增住房需求将维持在201亿-247亿平方米，中性情形下为222亿平方米，年均14.8亿平方米。与"十三五"期间住房市场年均18.9亿平方米的交易规模，住房总需求呈现逐步下台阶的特征。预测到2035年，住房总需求降至13.3亿平方米，15年间年均降速2.5%。

未来住房需求将主要包括三类，一是人口从农村向城镇异地转移带来的刚性住房需求，预计2021-2035年新增刚需约39亿平方米，占总需求的18%，2035年刚性住房需求占比降至11%；二是城镇居民住房面积增加带来的改善性住房需求，预计2021-2035年新增约120亿平方米，占总需求的54%，到2035年改善性住房需求约7.7亿平方米，占总需求的58%；三是城镇老旧房屋拆除重建带来的拆迁需求，预计2021-2035年新增拆迁需求约63亿平方米，占总需求的28%，2035年拆迁需求约4.2亿平方米，占总需求的31%。改善需求和拆迁需求合计占比高达9成。

另一方面，住房需求面积下降并不会改变市场交易规模上升的趋势。考虑住房价格温和上涨，年均涨幅为4.3%，价格增速在完全弥补面积降幅的基础上，进一步拉动市场规模继续增长。预计2021-2035年我国住宅交易额年均22万-27万亿元，到2035年，我国住房市场总交易额将达29.2万亿元，15年间年均增速1.8%。

贝壳研究院指出，从发达国家经验看，存量市场的崛起是必然趋势。当前我国二手房成交量占比在20%附近，仍处在存量市场发展的起步阶段，未来存量化将加深。中性情形下预计2021-2035年新房市场年均交易额约15万亿元，二手房市场年均交易额约9万亿元，到2035年二手房GMV接近14万亿元，占住房总交易额的47%，与新房交易额基本相当。

"住房总需求拾级而下行业发展模式必然转型，行业和市场主体要实现可持续发展必须破除发展思维定势和路径依赖。"贝壳研究院指出，居住改善大时代下，消费者对住房的核心需求除了住房物理空间的变动和增长外，更加关注居住品质。锻造多样性和差异化的产品及服务，更好满足不同群体的改善需求，是穿越未来周期的确定性路径。未来，围绕存量住房的需求服务有巨大的市场空间，品质物业、房屋交易、租赁运营、装修、改造等衍生服务需求有望持续扩大。

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