文/乐居财经 邓鑫妮

"4月、5月、6月，3个月零买卖单。"在深圳干了近20年房地产中介的老樊，关掉了加盟的两家中介门店。

这是发生在2021年中期的事情，中介门店骤增之后，一波关店潮汹涌而来。

物企内卷化，不少公司强势增加房地产中介业务，行业承压下行，有物企已经萌生退意。

6月5日，新大正(002968.SZ)宣布，已将房地产经纪剔除出经营范围。不过若是追溯到更早时候，2021年财报中就已经不见该业务。

主营公建领域业务的新大正，其经营内容与房地产经纪不算适配。一方面，没有地产的背景作为支撑；另一方面，其在住宅业态发力不多。

"根据公司经营发展需求，拟减少经营范围。"新大正在公告中说明原因。

房地产经纪并非新大正的主要业务，但是净利率沉疴的局面下，成本控制便显得十分重要。

净利率走低，但新大正的营收依旧亮眼，2021年同比增长58.4%，归属于上市公司股东的净利润同比增长26.57%。

营收向好，新大正释放了股权激励名单，奖赏高管，并在4月份披露后再加增补名单。

退出房地产经纪

"首先要做好自己最擅长的服务，才能持续探索业务发展的边界。"新大正总裁刘文波在接受采访时坦言道。

减去房地产经纪的经营范围，正是收缩其在不擅长领域的布局。

新大正身上的标签明显，第三方物企、擅长公建业态，收入重点也多围绕此展开。

深耕公建领域20年，目前新大正主要服务五大业态，分别为学校、航空、公共、办公和商住。其中，前四项为公建项目。

2021年，其公建类服务营收占总收入的84.37%，商住物业的营收较2020年营收占比减少6.67个百分点，为15.63%。

新大正分给商住的精力有限，而为了适应公司经营，2021年又重新划分了业务板块，将原本的"综合物业管理服务、专业管理服务和增值服务"三类主要业务，更新为"基础物业、城市服务和创新业务"。

原本吸纳了"政务服务、商务服务、招商租赁、企业推介"等多项业务的增值服务板块，已经归入创新业务当中，房地产经纪业务从经营范围中"消失"。

调整后的效果并不明显，2021年业绩披露，新大正毛利率和净利率双降。

财报显示，2021年，新大正整体毛利率为18.65%，较上一年同期的21.42%下跌了2.77个百分点。其中，基础物业涵盖了九成以上的营收，而毛利率水平偏低；创新业务毛利率是基础物业的两倍以上，营收占比却不高。

期内，净利率也在走低。2021年，新大正的净利率为7.97%，同比下降了2.04个百分点。

增补激励名单

A股物企市场，新大正的实力仅次于招商积余。取得如今的成绩，少不了高管开拓业务、出谋划策。

年报发出不久，新大正就抛出了2022年首次股权激励，包括刘文波在内的15位员工受到奖赏。而在一个多月后，新大正又追加余晓云进入激励名单。

6月5日，新大正披露最新一期董事会会议结果，一口气通过了9项审议内容，包括经营范围变动、总股本增加等，其中大部分与股权激励有关。

"以授予价格11.81元/股向1名激励对象授予4.2万股限制性股票。"余晓云作为中层管理人员，成为了预留授予激励对象。

在余晓云之前，新大正已经发过一轮红包。包括预留部分，一共100万股。

4月18日，新大正披露2022 年限制性股票激励计划首次授予激励对象名单，刘文波、高文田等高管均已在列。

其中，加盟新大正两年的刘文波获得最高额度的奖励，25万股，占激励计划公告日公司股本总额的0.15%。其次是副总裁杨谭，获授10万股；同为副总裁的陈传宇、高文田、吴云分别获授8万股、7万股、6万股。

新大正的股价在上市物企中不算低，按照4月18日收盘价24.91元/股计算，100万股的市值约为2491万元。授予价格为16.78元/股，在原股价基础上折让约30%。

然而一个有意思的现象是，新大正这边派发股份，原始股东却三番五次减持出走。

5月25日晚，新大正公告称，特定股东罗渝陵减持计划期限已于前一日届满，2月23日至5月24日期间，罗渝陵以集中竞价交易方式减持公司股份15.14万股，占公司普通股总股本比例为0.0931%，本次减持均价为34.85元/股，减持共套现527.63万元。

并非罗渝陵的首次减持，过去两年，其陆续减持0.85个百分点的股份，从首次公开发行股份后的4.1922%，减少至3.3405%。

此外，罗渝陵砍股期间，新大正创始人王宣也以个人消费为由，质押了手中的77万股股份，占总股本0.47%。

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