2021年度成绩单放榜不久，德商产投服务(02270.HK)就退出了对福牛物业的投资。

4月16日，工商变更信息显示，德商产投服务退出了对旗下子公司福牛物业51%的全部持股。一同退出的还有德商产投系管理层，行政总裁周尤波、执行董事熊建秋，以及福牛物业的原监事罗荣英。

上市4个多月，德商产投服股价虽未经历过大的波动，但市场活跃度却也略显低迷，换手率大多数都不足0.01%。

管理规模在上市物企中处于尾部，去年一年没有收并购项目进账，眼下投资近2年的福牛物业也进入了别人的腰包，德商产投服的规模进阶似乎还有很长的路要走。

3月底发布的2021年度业绩报告，德商产投服务的个别指标也已呈现出疲态，营收虽有增长，净利润却在开倒车。

财报显示，截至2021年底，德商产投服务总收益2.53亿元，同比增98%；净利润3294.3万元，同比降23.23%。除上市等行政开支影响利润外，贸易应收款项以及其他应收款项减值亏损拨备的骤增，也掣肘着净利润的增长。

规模不足500万方

规模是物企必争之地，"考虑收购三至五家目标公司"德商产投服务上市前招股书中的"豪言壮语"还未有执行的迹象，如今还放弃了一家子公司。

早在备战上市的2021年，德商产投服务对于收并购，似乎就已经有了"躺平"的苗头。而备战上市的IPO资料中最新一个年度的财报，即2020年，也成为了德商产投服务最为激进的时刻。

在2020年8月，"鲸吞"一个比自己体量大约一倍的中能集团，成为德商产投服务规模翻身的关键节点，2020年末，其规模达到了383.46万平米。

次年5月，德商产投服务便向港交所递交了招股书。而纵观彼时已上市的40多家物企，其激增后的383.46万平米的在管面积，依旧排名在上市物企尾部。

2021年，德商产投服务在收并购市场上消声，并购"颗粒无收"，仅凭内生自拓，其在管面积增速开始放缓。截至2021年底，其在管面积约为486.78万平方米，同比增长26.94%。较2020年384.17%的增速大幅下降。

2021年德商产投服务486.78万平方米的在管面积，在47家公布相关数据的港股物企中，排名第46位，位于倒数第二。

不过在递表之初，德商产投服务对收并购也曾有过明确的规划，预计募资所得款项净额约1.51亿港元，约60%即9080万港元，将用于进行战略性投资及收购。

就收购的标准，德商产投服务在招股书中这样透露，目标在管建筑面积至少为100万平方米或收益至少为3000万元或最近财政年度拥有至少8%的纯利率，董事按10至12的市盈率考虑收购三至五家目标公司。

德商产投服务甚至对用于收并购的所得款项净额不足的情况，做了备选计划，届时将"动用内部资源或获得融资补足缺口。"

非业主增值堆高收入

规模基数虽小，但26.94%的面积增长依旧拉动了营收。截至2021年底，德商产投服务总营收2.53亿元，同比增98%。毛利取得1.03亿元，较上一年同期增长65%。

而事实上，德商产投服务营收取得较大的涨幅，很大程度上来源于非业主增值服务收入的激增。

作为与地产关联方密切相关的非业主增值服务，德商产投服务仅该项业务就贡献了近一半的收入增长。2021年非业主增值服务收入较2020年增加了5998.3万元，占总收入增长额1.25亿元的47.84%。

财报数据显示，2021年，德商产投服务非业主增值服务收入取得1.16亿元，占总收入的45.7%，其收入贡献几乎与物业管理服务持平，仅低于物业管理服务收入占比0.3个百分点。

对于营收的增长，除了面积的助推外，德商产投服务在财报中坦言，"2021年德商集团推出新项目，致使前期及协销服务收入增加所致。"

作为德商产投服务的兄弟公司，德商集团业务的输送由来已久。在此前招股书披露的在管面积来源中，2018年和2019年间，德商产投服务的所有在管面积均来自德商集团，而直到在2020年收购中能集团后，这一局面才有所改变。

2021年财报，德商产投服务不再对在管面积的开发商来源做出具体的划分，而贸易应收款的数据，依旧透露了德商产投服务与地产关联方的密切关联度。

2021年，德商产投服务贸易应收款达到了8968.3万元，不计减值亏损约有9329.5万元。而其中来自关联方的贸易应收款项达到了6425.2万元，占比总应收款项的68.87%。此外其关联方贸易应收款项较2020年的2087.2万元激增了207.84%，远大于总营收98%的涨幅。

业主增值毛利率暴跌

收入大幅增加，利润却不增反降。2021年，德商产投服务的利润由2020年的4290万元减少23.2%至3290万元，而期内纯利率则由2020年的33.5%下降至13.01%，略低于港股物企平均水平。

净利润的减少，从直观数据来看，是受上市成本开支的影响。2021年，德商产投服务的上市开支以及股本结算购股权开支总计2725.9万元。若去除上述这些影响，其净利润则为6020.2万元，较2020年的4814.6万元增加25%。

而事实上，在上市开支影响之外，其他行政开支的激增以及贸易应收款项减值亏损等的激增，都作用着净利润的减少，导致净利率的大幅下滑。

从贸易应收款项以及其他应收款项减值亏损来看，2021年，德商产投服务该项亏损分别拨备了264.7万元和126万元，而2020年这两项数据还处于正向的亏损拨回状态。

贸易应收款项减值亏损的增加，与贸易应收款项的激增有关。2021年，德商产投服务贸易应收款达到了8968.3万元，较2020年3569.9万元增加了151.23%，而这部分的增长很大一部分归因于关联方贸易应收款项的激增。

抛开这些因素，德商产投服务的各项业务盈利能力也在下降。德商产投服务共划分了四项主要业务，分别为住宅物业管理服务、非住宅物业管理服务、非业主增值服务以及业主增值服务。

而这四项业务的毛利率均有下滑。它们的毛利率分别为33.7%、26.1%、55.8%以及24.1%，其中非住宅物业管理服务和业主增值服务毛利率下跌最为明显，分别下降16.1个百分点和32.3个百分点。

此外，社区增值服务毛利率不仅遭遇断崖式下滑，毛利润更是由2020年的605.1万元减少至2021年的507.4万元，下降16.2%。

对于非住宅物业管理服务毛利率的下滑，德商产投服务解释称，是受到收购的中能集团该业态毛利率低等因素的影响。而对于业主增值服务的毛利率的骤减，德商产投服务则表示，没有了相关社会保险减免政策，令员工成本增加；以及食堂服务的食品成本增加。

在多项业务毛利率影响下，德商产投服务整体毛利率由2020年的49.0%减少至40.8%。

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